Una tasación es el único instrumento de defensa contra la administración, compañías de seguros y otras entidades, en procesos de valoración, expropiación, imposición, etc. injustos.

En Perito Judicial GROUP ponemos a su disposición nuestros mejores tasadores, para ayudarle a reclamar si sus derechos han sido vulnerados.

Qué es una tasación

Una tasación es un análisis imparcial del valor del bien, de acuerdo con diversos factores, que pueden incluir la oferta, demanda, valor intrínseco del bien, etc.

Las tasaciones las realizan profesionales calificados, con conocimientos, experiencia y la habilitación profesional para estimar el coste o valor del bien. Su análisis lo realizan a través de un documento escrito, que es un requisito cuando se utiliza para fines administrativos, judiciales, etc.

Para qué sirve una tasación

Una tasación sirve para diferentes cuestiones personales, legales o administrativas. De entre los usos más comunes que se le dan a las tasaciones, se encuentran:

  1. TASACIONES HIPOTECARIAS. Tasación de viviendas con el fin de suscribir un contrato hipotecario con una entidad bancaria. El tasador es independiente y ajeno a la entidad financiera.
  2. TASACIONES JUDICIALES. Se requiere cuando hay repartición de bienes. Para situaciones como:
  3. Liquidación de empresas
  4. Herencias
  5. Divorcios
  6. Embargos
  7. TASACIONES COMERCIALES. Cuando se quiere saber el valor de un bien para una compraventa.
  8. PERICIAL CONTRADICTORIA. Cuando el contribuyente no está de acuerdo con la valoración realizada por la administración de los bienes transmitidos. Para lo que se busca la revisión del precio mediante la aportación de una tasación por un técnico habilitado.

Aparecerá la necesidad de realizar una tasación contradictoria cuando un contribuyente no está de acuerdo con la valoración que realiza la administración de los bienes muebles o inmuebles que se trasmiten, por considerarlos superior al valor de mercado actual. Por lo que debe presentar una tasación alternativa, elaborada por un profesional independiente y competente.

TIPOS DE TASACIONES

Tipos de tasaciones de bienes

Hay tantos más tipos de tasaciones que bienes a valorar, ya que para cada clase, existen diversas metodologías que se pueden usar. Así, analizaremos, de forma general, los tipos de tasaciones más comunes:

Tasación de vehículos

Se trata de uno de los tipos de tasación más demandado en nuestro país. Con estas tasaciones, se determina el valor del coche, moto, camión, etc. referido a un momento concreto.

Es especialmente útil de cara a reclamar contra la compañía aseguradora, cuando hay un siniestro. Ya que, de forma prácticamente genérica, valoran los coches "a la baja". Lo que conlleva un perjuicio de miles de euros para el asegurado. Con un informe bien realizado, la compañía aumentará la indemnización propuesta, o incluso ayudará a ganar el juicio.

Los tasadores de vehículos son, generalmente Peritos Ingenieros Industriales o Ingenieros Industriales Técnicos.

Tasación de inmuebles

Se trata de la determinación de valor de bienes inmuebles, incluyendo:

  • Valor del terreno sobre el que se asienta
  • Valor de la construcción

La tasación de inmuebles se rigen por el principio de que cada inmueble es único, y requiere de su análisis individual. En dicho estudio, el tasador debe considerar:

  • Localización exacta y entorno.
  • Estado de conservación del inmueble.
  • Antigüedad.
  • Superficie construida y útil.
  • Zonas comunes.
  • Distribución, las instalaciones y calidades del inmueble.
  • Uso del inmueble y ocupación (y eventual okupación).
  • Situación registral (cargas, hipotecas, etc.).
  • Situación urbanística.
  • Etc.

En definitiva, conocer todos los aspectos que puedan afectar al valor del inmueble. La finalidad de la tasación de inmuebles es variada, pudiendo servir para:

  • Suscribir un contrato hipotecario
  • Repartición de herencia
  • Liquidación de empresas
  • Pago de impuestos

Los tasadores de vehículos son, generalmente Peritos Arquitectos, Arquitectos Técnicos o Ingenieros, dependiendo del inmueble a valorar.

Tasación de finca rústica

Es el análisis del valor de un terreno rústico, destinado a uso agrícola, ganadero o cinegético. Dependiendo de la finalidad de la tasación, existen ciertos métodos obligados por Ley.

La finalidad de la tasación de fincas rústicas proviene de:

  • Expropiaciones.
  • Pago de impuestos.
  • Suscripción de hipotecas.

Los tasadores de fincas rústicas son Peritos Agrónomos, Ingenieros Agrónomos o Técnicos Agrícolas.

Valoración de Empresas

Es la determinación del valor de una empresa o negocio. Estadísticamente, las valoraciones de empresas más comunes son las de Sociedades Limitadas y Sociedades Anónimas. El motivo que lleva a valorarlas puede ser variado, entre los que se encuentan:

  • Compraventa de participaciones.
  • Operaciones mercantiles.
  • Liquidación de la empresa.
  • De cara a conseguir financiación de bancos.
  • Pago de impuestos.
  • Planificación de la estrategia de empresa
  • Identificar las fuentes de valor y apalancamientos.
  • Aseguramientos.

Dentro de los métodos específicos de valoración, se encuentran:

  • Valor contable.
  • Valor por descuento de flujos de caja de la empresa.
  • Valor por fondo de comercio.
  • Valor de liquidación.
  • Valor de reposición.

Pueden usarse varios métodos, dependiendo del caso, por lo que es tan importante saber utilizar los métodos, como disntinguir cual es más adecuado utilizar en cada caso.

Los tasadores de empresas son Peritos Economistas o Peritos Mercantilistas, icenciados en Ciencias Económicas, Administración y Dirección de Empresas, o similar.

Tasación de Obra de Arte

Se trata de determinar el valor de cuadros, esculturas, y otras obras de carácter artístico, cultural o histórico. Es un área compleja y controvertida, ya que primero se debe certificar la autoridad y las circunstancias que rodean el bien de carácter artístico. Para luego analizar el valor de mercado.

Sin embargo, no se sabe el valor de un cuadro hasta que sale a subasta y hay un comprador interesado en adquirirlo. Ya que, cada cuadro u obra artística es única, y una comparación con obras similares no nos aporta toda la información necesaria. Pero, no obstante, es posible determinar un valor aproximado si un Perito Tasador hace un trabajo meticuloso y tiene conocimientos y experiencia en el ámbito.

Existen otros tipo de tasaciones y valoraciones, como la tasación de costas judificales, en las que no entraremos por no hacer demasiado largo el artículo. En caso de que alguien esté interesado en que ampliemos la información, que nos lo deje en los comentarios.

Métodos de tasación

Existen varios métodos para la tasación de bienes, que a continuación analizaremos. La idoneidad de uno y otro dependerá del bien a tasar y de la finalidad de la tasación. Así bien, los métodos más usados son:

Método de coste de reposición

La tasación mediante el coste de reposición, calcula el valor del bien por los costos de construcción o fabricación, sustrayéndole la depreciación. Es decir:

Valor Tasación por coste de reposición = Costo de Construcción - Depreciación

Este método, al tasar viviendas, hay que añadirle el coste del suelo. Pero también puede usarse para otros activos físicos.

Método de comparación de ventas o valor de mercado

Con el método de comparación se analizan operaciones de compraventa con bienes similares. Determinando una tendencia en el tiempo del precio de compra, y pudiendo hacer una aproximación al valor actual.

En el caso de inmuebles, se deben comparar apatamentos con apartamentos, viviendas con viviendas, etc. que tengan características similares en cuanto a ubicación, superficie, habitaciones, servicios, orientación, etc.

Si se trata de tasar otros bienes, como antigüedades, también es recomendable comparar el precio existente en portales especializados, u otros sitios donde dispongan de objetos similares.

El análisis de aproximadamente 5 elementos similares, arrojará un valor promedio que puede ser considerado adecuado.

Este método tiene la gran limitación de la obtención de datos fiables de transacciones, cuando estas escasean (o directamente, no existen).

Método residual

El método residual de tasación es una técnica compleja que sigue la siguiente fórmula:

Valor Tasación por Método Residual = Costos de elaboración - Gastos de elaboración

Este método se puede utilizar cuando el método comparativo es insuficiente por no existir mercado suficiente del bien. Igualmente, también puede servir de referencia para analizar resultados de tasaciones por otros métodos.

No es un método especialmente indicado para bienes de poco valor material, pero alto valor por circunstancias contextuales, artísticas, culturales y/o históricas.

Método capitalización de rentas

Se trata de un método de tasación especialmente útil para aquellos bienes que produzcan rentas, ya sea para explotaciones agrícolas o ganaderas, empresas, el alquiler de locales comerciales, oficinas, etc. Sigue la siguiente fórmula:

Valor Tasación por capitalización de Rentas =  (Ingresos Anuales - Gastos Anuales) / Tipo Interés

Este método de cálculo se relaciona con la tasa de capitalización, y está muy influenciado por este valor. Por lo que en determinados momentos puede arrojar datos que varíen más de un 50%.

A continuación analizamos los métodos de tasación más comunes según el bien a tasar, relacionado con sus ventajas e inconvenientes respectivos:

BIEN A TASAR /

MÉTODO TASACIÓN

VENTAJAS INCONVENIENTES

VEHÍCULOS

M. Comparativo

- Gran mercado para comparar.

- Bases de datos accesibles (GANVAM, Eurotax, etc.).

- Rapidez.

Puede no contener el 100% de las características del vehículo.
INMUEBLES

M. Comparativo

- Puede arrojar datos muy precisos.

- Tiene en cuenta la oferta y demanda.

La falta de mercado afecta de forma grave.
FINCAS RÚSTICAS

M. Capitalización de Rentas

- Tiene en cuenta la producción económica.

- Es obligado para expropiaciones.

- No tiene en cuenta factores únicos de la finca.

- Muy sensible al tipo de interés.

EMPRESAS

M. Fondo de comercio

- Tiene en cuenta el rendimiento económico.

- Contempla rentabilidad, no aspectos emocionales.

- Considera los activos materiales.

- No aplicable a todos los tipos de empresas. - No tiene en cuenta la contabilidad.
OBRAS DE ARTE

M. Comparativo

- Hay rangos por periodos y artistas.

- La catalogación permite conocer detalles de las obras.

- Falta de información por no existir 2 obras iguales.

- Hace falta catalogación previa.

Quién puede realizar una tasación

El tasador que firme la tasación debe contar con las credenciales formativas suficientes. A continuación mostramos las titulaciones que pueden ser requeridas a la hora de realizar las diferentes tasaciones:

BIEN A TASAR MÉTODO TASACIÓN TASADOR
VEHÍCULOS Comparativo - Ingeniero Industrial o Técnico Industrial - Perito IRD
INMUEBLES Comparativo Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero
FINCAS RÚSTICAS Capitalización de Rentas Ingeniero Agrónomo o Ingeniero Técnico Agrícola
EMPRESAS Fondo de comercio Licenciado en ADE, Economista, o similar.
OBRAS DE ARTE Comparativo Perito Tasador

La tasación busca conocer, de la forma más objetiva posible, el valor de un bien. Para ello, además de las propias características del bien, deben tenerse en cuenta 3 factores que pueden afectar al valor del mismo:

1. DOCUMENTACIÓN
Para realizar una tasación es necesario contar con toda la documentación relevante para hallar su valor. Si bien este apartado está íntimamente relacionado con el siguiente (metodología),

2. METODOLOGÍA
La Metodología para realizar la tasación debe ser conforme a la Ley para determinar el valor de un bien.
Si es posible, puede ser conveniente utilizar varios métodos diferentes, que contemplen otras características de los activos, que las anteriores metodologías no contemplaban. De forma que se pueda hacer un estudio global, determinando el grado de afectación de cada variable sobre su el valor.

3. LOCALIZACIÓN TEMPORAL
Es decir, para qué momento determinado se realiza la tasación. Ya que no es lo mismo tasar un bien a día de hoy, que referido a un momento pasado, en el que había ciertos condicionantes que eran diferentes.
En caso de que, una vez realizada la tasación, se pida para un momento posterior, la actualización de la tasación conllevará contemplar todos los factores a que ha podido afectar el paso del tiempo.

4. TASADOR
Como se ha dicho antes, el tasador debe ser un profesional habilitado para que el estudio económico tenga validez.

¿Son fiables las tasaciones online?

La respuesta es "NO". De hecho, no son ni siquiera tasaciones.

Es decir, no utilizan criterios recogidos por la legislación española, que permitan hacer de estos estudios un análisis fiable del valor de los bienes. Por tanto, únicamente se puede usar a efectos privados o para tener una idea del valor aproximado del mismo.

Por ejemplo, en el caso de una tasación de una vivienda, el tasador, además de cumplir ciertas características en cuanto a titulación, debe realizar las siguientes acciones:

  1. Visitar el inmueble.
  2. Tomar medidas pertinentes, realizar un levantamiento y hacer plano de la construcción.
  3. Tomar fotografías del inmueble.
  4. Identificar la finca registral.
  5. Emitir el certificado energético y considerarlo en la tasación.
  6. Analizar situación urbanística del bien.

Es decir, con la tasación no solamente se determina el valor del inmueble, sino que es una imagen que refleja los aspectos, legal, económico, administrativo, etc. del mismo.

Al igual, las tasaciones de vehículos "por matrícula", no tienen en cuenta aspectos relevantes que pueden dar lugar a un mayor o menor valor del mismo. Por ejemplo, extras, estado del vehículo, etc.

Tasación vs valoración

Una tasación es una valoración oficial. Es decir, una tasación, a diferencia de la valoración, es un documento legal que determina y certifica el valor de un bien. Lo que puede servir para procedimientos legales o administrativos. Como se ha visto, hay una serie de requisitos legales, que obligan a usar unas metodologías específicas en cada caso.

Mientras que la valoración, únicamente indica un valor aproximado que no tiene validez legal. Por lo que su uso es únicamente privado, teniendo en cuenta que se refiere a un valor no exacto ni preciso.

¿Has necesitado alguna vez realizar una tasación? ¿Cómo ha sido tu experiencia?