La valoración de fincas rústicas es necesario para trámites hipotecarios, periciales contradictorias contra la Administración, reparto de herencias, y otras gestiones privadas. Para lo que es necesario que un Ingeniero Agrónomo o Perito Agrónomo evalúe todos los aspectos que pueden afectar al valor, a la vez que cumplir todos los requisitos legales de este tipo de informes.

VALORACION FINCA RUSTICA

[wpc_custom_heading heading="Qué es una finca rústica" colored_line="yes"]Una Finca Rústica es una extensión de terreno no urbanizable, cuyo uso está ínitmamente relacionado con su naturaleza agrícola, ganadera o cinegética. Por lo que también se pueden encontrar construcciones que permitan su explotación.

Las fincas rústicas tienen la particularidad de que se les ha añadido un interés público bien sea por su integración en el paisaje o por el interés en su conservación.[wpc_custom_heading heading="Tipos de fincas rústicas" colored_line="yes"]Existen 4 tipos de fincas rústicas, según la actividad económica a que se dedican:

  • FINCA AGRÍCOLA. Ya sea de secano, regadío, de frutales, etc.
  • FINCA GANADERA. Para la explotación de ganado.
  • FINCA FORESTAL. Destinadas a la producción arbórea.
  • FINCA CINEGÉTICA. Dedicada a la caza mayor o menor.

Es importante el tipo de finca rústica, de cara a determinar su valor de mercado, ya que los precios varían mucho entre una tipología y otra.

TASACION Y VALORACION FINCA RUSTICA

[wpc_custom_heading heading="La tasación y valoración de fincas rústicas" colored_line="yes"]

Métodos de valoración de fincas rústicas

Existen diferentes métodos para determinar el valor de mercado de una finca rústica. La elección de uno u otro método debe realizarse a conciencia, considerando todos los aspectos que componen la tasación y limitaciones que se tenga en cada caso.

Los 3 principales métodos de valoración de fincas rústicas son los siguientes:

  1. MÉTODO DE COMPARACIÓN. Se basa en la comparación de otras fincas de características similares, de las que se conoce el precio en operaciones de compraventa próximos en el tiempo. Se trata de un método no del todo práctico, dada la gran varianza en los precios y la poca transparencia de las operaciones en el mercado de fincas rústicas.
  2. MÉTODO ESTADÍSTICO. Se trata de analizar variables estadísticas a través del análisis de la correlación y distribuciones de probabilidad. La mayor dificultad, como ocurre en el método anterior, proviene del desconocimiento en exactitud de las transacciones de fincas rústicas. Dentro de las variables a analizar, se estudian las que pueden estar en relación con el precio:
  • Ubicación
  • Rendimiento económico
  • Distancia a capital más cercana
  1. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. Se trata del método más comúnmente utilizado. Se basa en analizar los ingresos de la finca rústica, menos los gastos, es decir, el aprovechamiento económico de la finca rústica. Posteriormente realizaremos un ejemplo con este método.
  2. MÉTODO RESIDUAL.
  3. Método Residual Estático. Analizando el uso del suelo, pero sin incluir las fluctuaciones a la largo del tiempo.
  4. Método Residual Dinámico.
  5. OTROS MÉTODOS. Son los que tienen en cuenta situaciones paisajísticas, medioambientales, ornamentales, la existencia de infraestructuras agrarias, etc.

Qué método de valoración de fincas rústicas se debe utilizar

La elección del método a utilizar es una cuestión fundamental, ya que en muchas ocasiones está establecido por Ley, cual es el método adecuado, como así se indica en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo:

Artículo 23 Valoración en el suelo rural1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.


Es decir, la no elección del método adecuado puede dar lugar a la no validez de la tasación. Así pues, se deben tener en cuenta las siguientes premisas a la hora de realizar la valoración de fincas rústicas:

  1. A efectos de valoración para la expropiación forzosa, no se puede elegir el método de comparación.
  2. A efectos de valoración para el comprador, se debe utilizar ell método de capitalización de rentas. Modificando dicho precio en función de distintas preferencias/necesidades.
  3. Para vender una finca, se conocerán los límites superior e inferior de la operación mediante el uso del método de capitalización de rentas y el de comparación.
  4. A efecto de valoraciones patrimoniales en un momento actual, se debe utilizar el método comparativo. Sin embargo, si esta cuantía servirá en una situación futura, el método de capitalización de rentas puede ser más exacto.

De qué factores depende el valor de una finca rústica

El valor de una finca rústica depende, en general de los siguientes factores:

  • Superficie. Las dimensiones son determinantes en el precio de la finca.
  • Situación urbanística. Lo que incluye el nivel de protección, uso permitido, etc. Lo que está íntimamente relacionado con el aprovechamiento.
  • Uso de la finca rústica (actual y futuro). Se trata de la actividad que actualmente se le da, o que está permitida. Puede ser agrícola, ganadera, forestal o cinegética. En casos especiales, se puede permitir su explotación turística o la ubicación de antenas telefónicas u otro tipo de infraestructura.
  • Localización. Generalmente, cuanto más cercano se esté a capitales de provincia, mayor será su precio. Pero, además, influyen:
  • Situación geográfica
  • Situación geológica
  • Climatología del lugar
  • Entorno físico y socioeconómico
  • Aprovechamiento. El uso que se le de a la finca y el que está permitido, afecta a su precio.
  • Infraestructuras. Instalaciones de que dispone la finca, incluyendo sistemas de riego, drenaje, y otras instalaciones.
  • Construcciones. La existencia de construcciones para la explotación de la finca afecta al valor propio de la misma, aunque se utilizará el procedimiento de valoración de bienes urbanos, para saber su precio.

Sin embargo, la forma en que estos factores afecten al precio, dependerá del método elegido de valoración.

¿Es los mismo la valoración que la tasación de finca rústica?

Aunque se suelen confundir los términos: No, no es lo mismo una valoración que la tasación de una finca rústica:

  1. TASACIÓN DE FINCA RÚSTICA. Se trata de utilizar métodos oficiales, reconocidos por el sistema legal para determinar el valor de estos bienes de naturaleza rústica. Las tasaciones son necesarias para:
  • Constituir préstamos hipotecarios.
  • Conocer valor de mercado, herencia y tesorería.
  • Valoración de expropiaciones y derechos afectados.
  1. VALORACIÓN DE FINCA RÚSTICA. Determinar el valor de los bienes a efecto privado. Es decir, no tiene validez judicial, por lo que hay mas libertad para elegir el método más idóneo. Se usa tanto para las explotaciones agrarias, ganaderas, cinegéticas, etc.

[wpc_custom_heading heading="Para qué sirve la tasación y valoración de una finca rústica" colored_line="yes"]La valoración de una finca rústica se realiza con diferentes finalidades, entre las que se encuentran:

  • Valorar de cara a una expropiación forzosa.
  • Contituir un préstamo hipotecario
  • Valorar la finca como herramienta de negociación para una compraventa.
  • Determnar el precio razonable de bienes rústicos.
  • Conocer el valor a efectos patrimoniales, por un divorcio, herencia.
  • Impugnar impuestos por parte de la administración.
  • Por haber una demanda judicial.

Además, para la realización de una pericial contradictoria por no estar de acuerdo con el valor asignado por la Administración, es necesaria la realización de la valoración de la finca rústica.[wpc_custom_heading heading="Quién puede tasar una finca rústica" colored_line="yes"]Para poder valorar una finca rústica y que tenga validez legal (delante de un tribunal), el emisor debe tener la titulación oficial de ingeniería agrónoma o ser ingeniero técnico agrícola.

Si la valoración del Ingeniero Agrónomo difiere del criterio de la Administración, se debe realizar la pericial contradictoria. Es un requisito de la LEC, que el redactor de un Peritaje tenga la titulación oficial en el ámbito de análisis.

Si deseas conocer el valor de una finca rústica, deberás acudir a un profesional técnico (ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola) para que valore esa propiedad. El resultado de la valoración puede diferir de la valoración de la Administración. Es decir: puede que su valoración sea menor que la tuya. Si se da el caso, puede haber confrontación de pareceres, que se puede resolver mediante la tasación pericial contradictoria.

En el caso de que haya construcciones industriales, un Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero industrial, podrá valorarlas.

EJEMPLO TASACION FINCA RUSTICA

[wpc_custom_heading heading="Ejemplo de tasación de finca rústica" colored_line="yes"]Veremos a continuación un ejemplo de tasación por el método de capitalización de rentas. Trataremos de valorar el suelo desde la perspectiva agraria, determinando la cuantía que tendriamos que depositar a plazo fijo para que los intereses sean iguales a la renta que produce la finca rústica.

Supondremos una finca de 100 hectáreas de superficie (1.000.000 m2), ubicada en Andalucía, dedicada a la producción de Olivar de secano mecanizado.
En la que se producen anualmente 3.000 Kg por hecárea, es decir 300.000 kg.

Como se ha dicho, el método de capitalización de rentas estudia el rendimiento económico de la finca, por lo que es esto lo que procedemos a estudiar. Para lo que necesitamos la siguiente información:

  1. INGRESOS ANUALES (Ia).  Rendimiento de la finca (Rf) x Precio producto explotado (Pp).
  2. Rendimiento de la finca. Como se ha dicho, 3.000 kg/Ha
  3. Precio de mercado del producto explotado. Precio de referencia oficial del producto, a lo largo de un periodo, ya que suele haber importantes fluctuaciones, por lo que podemos coger la media sobre varios meses. Para la aceituna en Andalucía es de 0,6€/kg para la fecha de estudio. Para otras localizaciones, también sirven datos del observatorio.
  4. GASTOS ANUALES (Ga). Información pública sobre los gastos de una explotación por cultivo. Para nuestro caso, Andalucía, analizamos el precio para olivar de secano mecanizable, arrojando: 1.399,87 €/Ha. Siendo para 100 Hectáreas: 139.987 €.
  5. TIPO DE INTERÉS (Ti) (dividido entre 100). Depende de los mercados financieros. Se publica mensualmente por el Banco de España. Teniendo que elegir el valor promedio de los datos de los 3 años anteriores, publicados anualmente, de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años. En nuestro caso 3,5/100 = 0,035

Quedando la fórmula como sigue:

Valor Tasación =  (Ia - Ga) / Ti   , es decir:

Valor Tasación =  (Rf · Pp  -  Ga)  / Ti

Para nuestro caso:

Valor Tasación =  (300.000 · 0,6 - 139.987) / 0,035 = = 1.143.228,57 €

Como vemos, estos valores están muy afectados por el tipo de interés tomado. Si hubiera sido de 2,5% en vez del 3,5%, el valor sería de 1.600.520 €, es decir un 40 % más.[wpc_custom_heading heading="Modelo de informe de tasación de finca rústica" colored_line="yes"]Un modelo de informe de tasación de finca rústica tiene los siguientes apartados:

  1. ANTECEDENTES. Identificación del cliente, del tasador, de la localización de la finca. Así como de cualquier otro aspecto relevante que deba ser tenido en cuenta, como la finalidad de la valoración de la finca rústica. Así como la elección del método utilizado.
  2. FUENTES DE INFORMACIÓN. Enumeración de los documentos empleados para hacer el informe.
  3. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES VALORADOS. Identificación y descripción de los bienes que se valoran.
  4. VALORACIÓN DE LOS TERRENOS. Cálculos que permiten hallar el valor de la finca rústica.
  5. VALORACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN (en su caso). En caso de haber una indemnización por el perjuicio causado, valoración de la misma.
  6. PREMIO DE AFECCIÓN (en caso de expropiación forzosa).
  7. RESUMEN. Resumen del informe pericial.
  8. CONSIDERACIONES LEGALES. Relación entre los métodos y cálculos realizados con la legislación vigente.
  9. ANEXOS. Documentación utilizada para elaborar el informe de tasación.

[wpc_custom_heading heading="Valoración de fincas rústicas por comunidades" colored_line="yes"]La valoración fincas rústicas por la Junta de Andalucía o por parte de Castilla la Mancha puede tener deficiencias, ya que sólo analiza, a partir de la referencia catastral y las características de la finca, incluido el tipo de cultivo y superficie, el valor de la misma.

Lo que a efecto de:

  • Transmisiones
  • Compraventas
  • Herencias
  • Divorcios
  • Pago de impuestos

Puede tener una gran repercusión económica. Consúltenos y realizaremos una tasación de su finca rústica como pericial contradictoria, que le permita reclamar ante la Administración. Nuestros Peritos Agrónomos pueden realizar un estudio exhaustivo considerando:

  • Cuál es el propósito de la valoración
  • Si exsitenn préstamos sobre la propiedad
  • Qué propiedades están incluidas en la finca
  • Si genera ingresos, analizar los ingresos de los últimos años.
  • Y otros muchos datos que permitan hacer una tasación profunda y adecuada al caso.

En conclusión

  • La valoración de los activos rústicos es necesario para el mercado que significa el campo, tanto para compraventa, como para la banca, sectores de inversión, la administración, etc.
  • El rigor y la precisión de la tasación de la finca rústica son necesarios.
  • Hay una gran cantidad de métodos y enfoques utilizados para valorar las tierras agrícolas.
  • Cada método tiene unas peculiaridades, que lo hacen más idóneo para cada situación. Sin embargo, la legislación obliga a usar ciertos métodos específicos en cada caso.
  • Para hacer una buena tasación, se deben tener en cuenta todos los aspectos que rodean la finca rústica, tanto económicos, sociales, geográficos, geológios, mediambientales, históricos, etc.

¿Has realizado/necesitado alguna vez la valoración de fincas rústicas? ¿Cuál es tu idea sobre esto?