Qué es una Tasación, para qué sirve. Cómo Tasar

Una tasación es el único instrumento de defensa contra la administración, compañías de seguros y otras entidades. Estas serán de gran utilidad en procesos de valoración, expropiación, imposición, etc. que consideramos injustos. Asimismo también serán de gran relevancia para la venta y distribución de los bienes.

En Perito Judicial GROUP ponemos a su disposición nuestros mejores tasadores, para ayudarle a reclamar si sus derechos han sido vulnerados.

Qué es una Tasación

Una tasación es un análisis imparcial del valor del bien, de acuerdo con diversos factores, que pueden incluir la oferta, demanda, valor intrínseco del bien, etc.

Las tasaciones las realizan profesionales cualificados, con conocimientos, experiencia y la habilitación profesional para estimar el coste o valor del bien. Su análisis lo realizan a través de un documento escrito, que es un requisito cuando se utiliza para fines administrativos, judiciales, etc.

Para qué sirve una Tasación

Una tasación sirve para diferentes cuestiones personales, legales o administrativas. De entre los usos más comunes que se le dan a las tasaciones, se encuentran:

1. TASACIONES HIPOTECARIAS. Tasación de viviendas con el fin de suscribir un contrato hipotecario con una entidad bancaria. El tasador es independiente y ajeno a la entidad financiera.
2. TASACIONES JUDICIALES. Se requiere cuando hay repartición de bienes. Estas serán claves en distintas situaciones entre las que podemos señalar:

• Liquidación de empresas
• Herencias
• Divorcios
• Embargos

3. TASACIONES COMERCIALES. Cuando se quiere saber el valor de un bien para una compraventa.

4. PERICIAL CONTRADICTORIA. Cuando el contribuyente no está de acuerdo con la valoración realizada por la administración de los bienes transmitidos. Frente a estas situaciones se busca la revisión del precio mediante la aportación de una tasación por un técnico habilitado como nuestros Peritos.

Aparecerá la necesidad de realizar una tasación contradictoria cuando el valor o resultado comprobado por la administración sea rechazado, en este caso, en relación con los bienes muebles o inmuebles que se transmiten. Para ello será imprescindible presentar una tasación alternativa, elaborada por un profesional independiente y competente.

Tipos de tasaciones de bienes

Hay tantos tipos de tasaciones como bienes a valorar. Esto es debido a que, para cada clase de bien, existen diversas metodologías que se pueden usar. Desde Perito Judicial Group pondremos a tu disposición al profesional que mejor se adapte a tus necesidades y ayude a conseguir los objetivos de la tasación.

Así, analizaremos de forma general los tipos de tasaciones más comunes:

Tasación de Vehículos

Se trata de uno de los tipos de tasación más demandados en nuestro país. Con estas tasaciones, se determina el valor del coche, moto, camión, etc. referido a un momento concreto.

Conocer está información puede ser de gran utilidad ante la venta del vehículo e incluso para conocer el valor de nuestros bienes. Asimismo, es especialmente útil de cara a reclamar contra la compañía aseguradora.

Frente a un accidente de tráfico u otros conflictos con los vehículos, resulta aconsejable contar con los servicios de un Perito Tasador que ayude a presentar una reclamación contra las ''valoraciones a la baja'' que en algunas ocasiones emiten las compañías de seguros.

Esto puede conllevar un perjuicio de miles de euros para el asegurado. Con un informe bien realizado, la compañía aumentará la indemnización propuesta, o incluso ayudará a ganar el juicio.

¿Estás interesado en saber más acerca de la Valoración de Vehículos? Te recomendamos los siguientes post sobre esta temática:

• Tasación de vehículos, tipos de tasaciones y cómo se realizan
• Tasación de Coches - El trabajo del Tasador de Coches

Tasación de Inmuebles

Se trata de la determinación de valor de bienes inmuebles, incluyendo:

• Valor del terreno sobre el que se asienta
• Valor de la construcción

La tasación de inmuebles se rigen por el principio de que cada inmueble es único y requiere de su análisis individual. En dicho estudio, el tasador debe considerar:

• Localización exacta y entorno
• Estado de conservación del inmueble
• Antigüedad
• Superficie construida y útil
• Zonas comunes
• Distribución, las instalaciones y calidades del inmueble
• Uso del inmueble y ocupación (y eventual okupación)
• Situación registral (cargas, hipotecas, etc.).
• Situación urbanística.
• Etc.

En definitiva, conocer todos los aspectos que puedan afectar al valor del inmueble. La finalidad de la tasación de inmuebles es variada, pudiendo servir para:

• Suscribir un contrato hipotecario
• Procesos de compraventa
• Repartición de herencia
• Liquidación de empresas
• Pago de impuestos

Los tasadores de bienes inmuebles son, generalmente Peritos Arquitectos, Arquitectos Técnicos o  Peritos Ingenieros, dependiendo del inmueble a valorar.

Tasación de Finca Rústica

Es el análisis del valor de un terreno rústico, destinado a uso agrícola, ganadero o cinegético. Dependiendo de la finalidad de la tasación, existen ciertos métodos obligados por Ley.

La finalidad de la tasación de fincas rústicas proviene de:

• Expropiaciones
• Valoración para el comprador
• Pago de impuestos
• Suscripción de hipotecas
• Venta de una finca

Los tasadores de fincas rústicas son Peritos Agrónomos, Ingenieros Agrónomos o Técnicos Agrícolas. No dude en contactar con nosotros para contar con el profesional que necesitas.

Valoración de Empresas

Es la determinación del valor de una empresa o negocio. Estadísticamente, las valoraciones de empresas más comunes son las de Sociedades Limitadas y Sociedades Anónimas. El motivo que lleva a valorarlas puede ser variado, entre los que se encuentran:

• Compraventa de participaciones
• Operaciones mercantiles
• Liquidación de la empresa
• De cara a conseguir financiación de bancos
• Pago de impuestos
• Planificación de la estrategia de empresa
• Identificar las fuentes de valor y apalancamientos
• Aseguramientos

Dentro de los métodos específicos de valoración, se encuentran:

• Valor contable
• Valor por descuento de flujos de caja de la empresa
• Valor por fondo de comercio
• Valor de liquidación
• Valor de reposición

Pueden usarse varios métodos, dependiendo del caso, por lo que es tan importante saber utilizar los métodos, como distinguir cual es más adecuado utilizar en cada caso.

Los tasadores de empresas son Peritos Economistas o Peritos Mercantilistas, licenciados en Ciencias Económicas, Administración y Dirección de Empresas, o similar.

Tasación de Obra de Arte

Se trata de determinar el valor de cuadros, esculturas, y otras obras de carácter artístico, cultural o histórico. Es un área compleja y controvertida, ya que primero se debe certificar la autoridad y las circunstancias que rodean el bien de carácter artístico. El siguiente paso será analizar el valor de mercado.

El Certificado de Autenticidad resulta esencial para saber si estamos ante una Falsificación o en cambio se trata de una Obra Original.

Sin embargo, no se sabe el valor de un cuadro hasta que sale a subasta y hay un comprador interesado en adquirirlo. Esto es debido a que cada cuadro u obra artística es única, y una comparación con obras similares no nos aporta toda la información necesaria.

A pesar de esto, es posible determinar un valor aproximado. Para ello, nuestros Peritos Tasadores realizarán un trabajo meticuloso y aplicarán tanto su experiencia como sus conocimientos en este ámbito.

Existen otros tipo de tasaciones y valoraciones, como la tasación de costas judiciales, en las que no entraremos por no hacer demasiado largo el artículo. En caso de que alguien esté interesado en que ampliemos la información, que nos lo deje en los comentarios.

Qué importancia tienen las Tasaciones Judiciales

Como hemos comentado anteriormente, este tipo de tasaciones será de gran relevancia cuando se proceda a la repartición de los bienes. El estudio de un Perito Tasador será clave ante la justicia o la administración al tratarse del análisis realizado por un especialista del sector.

Las Tasaciones Judiciales se basan en la valoración de un bien y son utilizadas en distintos casos como:

• Disolución de una sociedad
• Procedimiento judicial
• Separación
• Herencia
• Expropiaciones

Este trabajo puede utilizarse para conocer el valor tanto de bienes inmuebles, como de negocios así como joyas o vehículos. En PJ GROUP contamos con un amplio equipo de profesionales capacitados para poner a tu disposición según las necesidades del bien valorado.

Métodos de Tasación

Existen varios métodos para la tasación de bienes, que a continuación analizaremos. La idoneidad de uno y otro dependerá del bien a tasar y de la finalidad de la tasación. Así bien, los métodos más usados son:

Método de Coste de Reposición

La tasación mediante el coste de reposición se basa en el cálculo del valor del bien por los costos de construcción o fabricación, sustrayéndole la depreciación. Es decir:

Valor Tasación por coste de reposición = Costo de Construcción - Depreciación

Este método, al tasar viviendas, hay que añadirle el coste del suelo. Además, también puede usarse para otros activos físicos.

Método de Comparación de Ventas o Valor de Mercado

Con el método de comparación se analizan operaciones de compraventa con bienes similares. Determinando una tendencia en el tiempo del precio de compra, y pudiendo hacer una aproximación al valor actual.

En el caso de inmuebles, se deben comparar apartamentos con apartamentos, viviendas con viviendas, etc. que tengan características similares en cuanto a ubicación, superficie, habitaciones, servicios, orientación, etc.

Si se trata de tasar otros bienes, como antigüedades, también es recomendable comparar el precio existente en portales especializados, u otros sitios donde dispongan de objetos similares.

El análisis de aproximadamente 5 elementos similares, arrojará un valor promedio que puede ser considerado adecuado.

Este método tiene la gran limitación de la obtención de datos fiables de transacciones, cuando estas escasean (o directamente, no existen).

Método Residual

El método residual de tasación es una técnica compleja que sigue la siguiente fórmula:

Valor Tasación por Método Residual = Costos de elaboración - Gastos de elaboración

Este método se puede utilizar cuando el método comparativo es insuficiente por no existir mercado suficiente del bien, es decir, no hay suficiente bienes testigo. Igualmente, también puede servir de referencia para analizar resultados de tasaciones por otros métodos.

No es un método especialmente indicado para bienes de poco valor material, pero si para bienes de alto valor por circunstancias contextuales, artísticas, culturales y/o históricas.

Método Capitalización de Rentas

Se trata de un método de tasación especialmente útil para aquellos bienes que produzcan rentas, ya sea para explotaciones agrícolas o ganaderas, empresas, el alquiler de locales comerciales, oficinas, etc. Sigue la siguiente fórmula:

Valor Tasación por capitalización de Rentas =  (Ingresos Anuales - Gastos Anuales) / Tipo Interés

Este método de cálculo se relaciona con la tasa de capitalización, y está muy influenciado por este valor. Por ello, en determinados momentos puede arrojar datos que varíen más de un 50%.

A continuación analizamos los métodos de tasación más comunes según el bien a tasar, relacionado con sus ventajas e inconvenientes respectivos:

Como puede observar, el Método de Comparación para Tasaciones es utilizado en distintos procedimientos. A pesar de esto, nuestros Peritos Tasadores seleccionarán el método que mejor se adapte a las necesidades del caso.

Quién puede realizar una Tasación

El experto que firme la tasación debe contar con las credenciales formativas suficientes. A continuación mostramos las titulaciones que pueden ser requeridas a la hora de realizar las diferentes tasaciones:

La tasación busca conocer, de la forma más objetiva posible, el valor de un bien. Para ello, además de las propias características del bien, deben tenerse en cuenta 4 factores que pueden afectar al valor del mismo:

1. DOCUMENTACIÓN
Para realizar una tasación es necesario contar con toda la documentación relevante para hallar su valor. Si bien este apartado está íntimamente relacionado con el siguiente (metodología),

2. METODOLOGÍA
La Metodología para realizar la tasación debe ser conforme a la Ley para determinar el valor de un bien.
Si es posible, puede ser conveniente utilizar varios métodos diferentes, que contemplen otras características de los activos, que las anteriores metodologías no contemplaban. De forma que se pueda hacer un estudio global, determinando el grado de afectación de cada variable sobre su el valor.

3. LOCALIZACIÓN TEMPORAL
Es decir, para qué momento determinado se realiza la tasación. Ya que no es lo mismo tasar un bien a día de hoy, que referido a un momento pasado, en el que había ciertos condicionantes que eran diferentes.
En caso de que, una vez realizada la tasación, se pida para un momento posterior, la actualización de la tasación conllevará contemplar todos los factores a que ha podido afectar el paso del tiempo.

4. TASADOR
Como se ha dicho antes, el tasador debe ser un profesional habilitado para que el estudio económico tenga validez.

¿Son fiables las tasaciones online?

La respuesta es "NO". De hecho, no son ni siquiera tasaciones.

Es decir, no utilizan criterios recogidos por la legislación española, que permitan hacer de estos estudios un análisis fiable del valor de los bienes. Por tanto, únicamente se puede usar a efectos privados o para tener una idea del valor aproximado del mismo.

Por ejemplo, en el caso de una tasación de una vivienda, el tasador, además de cumplir ciertas características en cuanto a titulación, debe realizar las siguientes acciones:

1. Visitar el inmueble
2. Tomar medidas pertinentes, realizar un levantamiento y hacer plano de la construcción
3. Tomar fotografías del inmueble
4. Identificar la finca registral
5. Emitir el certificado energético y considerarlo en la tasación
6. Analizar situación urbanística del bien

Es decir, con la tasación no solamente se determina el valor del inmueble, sino que es una imagen que refleja los aspectos, legal, económico, administrativo, etc. del mismo.

Al igual, las tasaciones de vehículos "por matrícula", no tienen en cuenta aspectos relevantes que pueden dar lugar a un mayor o menor valor del mismo. Por ejemplo, extras, estado del vehículo, etc.

Tasación vs Valoración

Una tasación es una valoración oficial. Es decir, una tasación, a diferencia de la valoración, es un documento legal que determina y certifica el valor de un bien. Lo que puede servir para procedimientos legales o administrativos. Como se ha visto, hay una serie de requisitos legales, que obligan a usar unas metodologías específicas en cada caso.

Mientras que la valoración, únicamente indica un valor aproximado que no tiene validez legal. Por lo que su uso es únicamente privado, teniendo en cuenta que se refiere a un valor no exacto ni preciso.

¿Has necesitado alguna vez realizar una tasación? ¿Cómo ha sido tu experiencia? No dude en contactar con nosotros si necesita este tipo de servicios.