Con la resolución del Tribunal Supremo acerca de estos gastos asociados a la contratación de una hipoteca se sigue enfatizando acerca de las obligaciones de las partes, banco y cliente, en las transacciones de este tipo.
CONCLUSIÓN: Con un Perito Economista puede reclamar los gastos que pagó y no le corresponden.


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Qué son los gastos de hipoteca

Los gastos de hipoteca o gastos hipotecarios se refiere al conjunto de gastos que lleva consigo la formalización de una hipoteca. La hipoteca se define como el derecho real que grava un bien inmueble y que es utilizado generalmente para lograr la financiación necesaria para su compra. En este contexto, un gasto es la acción que implica una reducción en el patrimonio o salida de dinero de una persona física o jurídica, a cambio de la compra de un bien o servicio.

A la hora de adquirir un inmueble se debe tener en consideración dos partidas: los gastos de compraventa, asociados a la escrituración de la propiedad del inmueble, y los gastos de hipoteca. En el caso de los gastos de  hipoteca, no todos deben ser abonados por el cliente, algunos varían en función del importe del préstamo y otros cambian en función de la Comunidad Autónoma.

Cuáles son los gastos más importantes de una hipoteca

La contratación de una hipoteca incluye una serie de gastos a tener en consideración:

  1. Tasación. Es la valoración del inmueble por parte de un profesional      independiente, la cual permite al banco conocer el valor de una vivienda y, en base a eso, calcular cuánto dinero puede prestar al cliente.
  2. Notaría. El notario se encarga de dar fe pública de las escrituras de      compraventa y de las hipotecas, así como de informar y recordar al cliente las cláusulas financieras del préstamo.
  3. Registro. La escritura de la hipoteca es inscrita en el registro de la propiedad para que el cliente sea reconocido como el único propietario de la vivienda o inmueble.
  4. Gestoría. Gastos que van destinados a la tramitación de la escritura del      préstamo ante Hacienda y el registro.
  5. Impuesto de las hipotecas. La firma de una hipoteca implica el      pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Además de estos gastos principales, existen otros costes que el cliente podría tener que abonar al firmar el préstamo:

  1. Comisión de apertura. La entidad financiera cobra por formalizar el préstamo en concepto de cubrir los gastos administrativos y de gestión que ha supuesto la transacción.
  2. Productos vinculados. La entidad financiera obliga a contratar determinados productos para poder conseguir una hipoteca, como el seguro del hogar o la tarjeta de crédito.

Cómo reclamar gastos hipoteca

Según las sentencias 705/2015 del Tribunal Supremo y la nueva sentencia de 2018, el cliente puede reclamar y recuperar los gastos de hipoteca. En dicha sentencia se entiende que las cláusulas que comprenden la solicitud de una hipoteca en España son abusivas para los consumidores.

Solicitar gastos hipotecarios a bancos

Para poder reclamar las gastos de hipoteca, se debe poner en contacto con el Servicio de Atención al Cliente del banco o entidad financiera con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su defecto, de la entidad que se haya fusionado o absorbido a aquella con la que se formalizó la hipoteca. En caso de una respuesta negativa por parte del banco o falta de respuesta, se podrá interponer una demanda judicial, en la que se solicita la nulidad de la cláusula. Para ello se requiere de los servicios de un profesional o experto, como un abogado o procurador.

Los gastos susceptibles de devolución son los correspondientes a la formalización de la hipoteca en la escritura pública, como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la factura de Registro de Propiedad, los gastos de gestoría y los gastos notariales.

Tasación de los gastos hipotecarios con un perito

El tasador debe ser una persona experta en el sector inmobiliario,  por lo que se suele recurrir a arquitectos, arquitectos técnicos, peritos arquitectos , ingenieros técnicos e incluso ingenieros agrícolas a la hora de tasar un suelo urbano o rústico o un edificio. Asimismo, para realizar la tasación del piso se tienen en cuenta una serie de aspectos técnicos y legales, como son la localización de la vivienda, su estado de conservación o las calidades constructivas.

Quién paga los gastos de hipoteca

El Tribunal  Supremo específica en una resolución a quién corresponde abonar los gastos que conforman la formalización de la hipoteca:

-        Notaría. Correrán a cargo del banco, del cliente, o de ambos, dependiendo del documento que requiera la intervención del notario: escritura (ambos pagan), modificación (ambos pagan) o cancelación (paga el cliente).

-        Registro. Recaen en el banco o en el cliente en función del documento: inscripción de la hipoteca (paga el banco) o inscripción de la escritura de cancelación de la hipoteca (paga el cliente).

-        Gestoría. El importe se divide a partes iguales entre el banco y el cliente.

-        Tasación. La resolución del Supremo no hace referencia a los gastos de tasación.

-        Impuesto de las hipotecas. El importe corre a cargo del banco.

Diferencias de gastos de hipoteca

El importe o las condiciones en los gastos hipotecarios y demás costes que un cliente debe asumir para poder tener acceso a un inmueble pueden no ser fijos o estáticos. Pueden verse modificados según el colectivo o contexto en el que se solicite la hipoteca.

Para jóvenes

Algunas entidades bancarias incluyen ayudas beneficiosas para los jóvenes con edades entre los 18 y los 35 años que desean solicitar una hipoteca. Estas ventajas pueden ser bonificaciones en el tipo de interés, eliminación de las comisiones de apertura, financiación del 90% de la vivienda, mejoras en los plazos de amortización y posibilidad de contar con un período inicial de carencia de capital.

Para disfrutar de estas ventajas, los jóvenes menores de 35 años tendrían que cumplir los requisitos que la entidad bancaria pertinente solicitara, como contratar productos financieros adicionales, presentar un aval o aportar una entrada inicial.

Por reformas

Puede ocurrir que se desee realizar una reforma en el inmueble de gran envergadura y el importe sea considerablemente alto. En este caso, resulta conveniente plantear la posibilidad de pedir un préstamo, o bien, ampliar la hipoteca para dicha reforma.  Para decidir de forma consciente, se debe tener en cuenta diferentes factores, como el tipo de interés, los costes adicionales y el plazo, así como de las diversas condiciones que ofrezca cada banco.

Para discapacitados

Las personas con una discapacidad reconocida pueden gozar de una serie de ayudas para la compra de una vivienda. Para comprar o para alquilar una vivienda, las personas con discapacidad obtienen una bonificación en el pago del IBI, del IAJD y del IS. También obtienen deducciones en el IRPF en la adquisición a la vivienda. Estas ayudas de Hacienda son aplicables directamente a las personas afectadas o a sus tutores y representantes legales.

Para empresas

Generalmente, las empresas solicitan un préstamo con garantía hipotecaria cuando disponen de inmuebles en propiedad, los cuales deben estar libres de cargas o con poca carga para poder ser utilizados como garantía del mismo. Los préstamos hipotecarios para empresas pueden ser concedidos por entidades financieras o por empresas de capital privado. El importe máximo dependerá del valor del inmueble usado como garantía.

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