Cómo reclamar Vicios Ocultos en viviendas

Tras años ahorrando, compras la casa de tus sueños con toda la ilusión. Es perfecta, tal y como la habías imaginado tantas veces. Unos meses después empiezan a aparecer grietas en las paredes, descubres que salen humedades y otros Vicios Ocultos que nadie te dijo que existieran cuando compraste la vivenda. Repararlo puede costar miles de euros, además de la cuota de la hipoteca que pagas todos los meses.

Sin embargo, en este caso, la Ley está de tu lado, ya que existe garantía contra defectos ocultos. Con un informe pericial riguroso, realizado por un técnico competente, que analice estos daños, puedes reclamar al vendedor para que se haga cargo de todas estas reparaciones.

Como Reclamar Vicios Ocultos en Viviendas

Qué es un Defecto o Vicio (constructivo)

Un vicio o defecto constructivo es una deficiencia que afecta la calidad de una vivienda o edificio, en su amplio espectro. En todos los casos, implica que el propietario no puede hacer uso normal del inmueble.

Un defecto se puede considerar grave, si pudiera afectar a la intención del comprador sobre la adquisición de la vivienda, o si hubiera afectado a su precio.

Los defectos o vicios en la construcción se dividen en “ocultos” y “visibles” (también llamados latentes y patentes).

Un vicio o defecto es visible cuando es detectable, que es evidente, ya sea durante el proceso de construcción, en la inspección que realizan los técnicos para dar el Final de Obra o en la propia inspección que realizan los compradores antes de la adquisición de la vivienda.

Que son los Vicios Ocultos en Viviendas

Qué son los Vicios Ocultos

Un vicio oculto es aquél que no es visible durante el proceso de construcción y/o inspección, y puede que no sea evidente durante años. Es decir, que no ha sido detectado durante la inspección para otorgar el Final de Obra, ni durante la inspección previa a la compraventa.

Para que un defecto constructivo se considere oculto, debe cumplir 3 condiciones:

  • Que existiera en el momento de la compraventa
  • Que el comprador no fuera consciente en el momento de la adquisición
  • Que el defecto no fuera evidente a simple vista (por una persona no cualificada)

 

Qué son los vicios ocultos en una vivienda

A la hora de la adquisición de una vivienda, el comprador inspecciona el interior, exterior, elementos comunes, etc. analizando si hay algún hecho relevante que pudiera cambiar su opinión de adquirir el inmueble.

Cuando se realiza la acción de compraventa (y se formaliza el contrato, ya sea de una vivienda de nueva construcción o usada), se adquiere la propiedad de la misma, con las responsabilidades que acarrea. Sin embargo, si hay defectos constructivos que no se han podido detectar en la inspección, que pueden dar lugar a problemas futuros, estos se pueden considerar Vicios Ocultos. Para lo que deben cumplir las 3 características anteriormente reseñadas.

 

Cuáles son las causas de Vicios Ocultos

Los vicios ocultos, generalmente, pueden tener 4 orígenes:

  1. Errores en el diseño
  2. Fallos en la puesta en obra
  3. Defectos en los materiales
  4. Falta de mantenimiento

Según su tipología, puede haber distintos responsables, ya que en un proyecto de construcción colaboran muchos agentes diferentes: Arquitecto, Aparejador, Jefe de Obra, Constructor, Promotor, Laboratorio de estudio geotécnico, Hormigonera, etc. Todos ellos con diversos períodos de responsabilidad.

A continuación mostramos un cuadro con los problemas debidos a vicios ocultos, y sus causas probables:

PROBLEMAS MÁS FRECUENTESCAUSAS POSIBLES
Humedades, filtraciones, goteras Mala impermeabilización; problemas con redes de abastecimiento de agua o saneamiento, tuberías
Defectos en suelos, pinturas, acabados interiores Mala colocación; problemas de humedades; mala puesta en obra
Grietas y fisuras Problemas estructurales con cimentación, dilataciones no controladas, mala puesta en obra, etc.
Mal comportamiento térmico-acústico Falta de aislamiento en muros, no tratamiento de puentes térmicos, colocación de materiales inadecuados
Mal funcionamiento de sistema eléctricoMala instalación eléctrica
Desprendimiento de fachada Mala colocación, o uso de materiales/metodología inadecuada
Decoración de fachada Mala colocación, o uso de materiales y metodología inadecuada

 

Los Vicios Ocultos más comunes

Los vicios ocultos que aparecen con más frecuencia en viviendas y edificios, son los siguientes:

1. PROBLEMAS CON AGUA. Los problemas relacionados con las humedades son los que con más frecuencia podemos encontrar en una vivienda. De hecho 4 de los 5 vicios ocultos más comunes están relacionados con la presencia de agua.
2. PROBLEMAS CON CIMENTACIÓN. Es frecuente que aparezcan grietas en la cimentación a lo largo de la vida de un edificio. Sin embargo, si éstas se extienden al resto del edificio, el problema puede ser difícil de controlar, ya que las grietas o fisuras que aparezcan, no desaparecerán hasta que no se arregle el problema en el basamento. Además, puede estar relacionado con filtraciones de agua, aparición de eflorescencias en los muros, etc.
3. PROBLEMAS CON LA IMPERMEABILIZACIÓN. El agua al final encuentra su camino hacia el interior si las barreras que deben impedirlo están mal colocadas. Así, podemos encontrar goteras por defectos constructivos en cubiertas planas, colocación de carpinterías, etc. La importancia del daño depende del problema de base. Lo que se puede extender al interior afectando a techos, pinturas, e incluso crear un ambiente insalubre y afectar tanto a personas como muebles y electrodomésticos.
4. FALTA DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO. Una vez se adquiere una vivienda, es responsabilidad del propietario mantener el edificio, como hacemos con vehículos. La falta de mantenimiento puede producir que los elementos constructivos se dañen y afecten a impermeabilización, estabilidad, acabados, etc.
5. PROBLEMAS ESTRUCTURALES. Pueden deberse a errores en el diseño o en la puesta en obra del hormigón, acero u otros materiales estructurales. Sin embargo, la mayor parte de los problemas aparecen durante la vida del edificio, debido a reformas inadecuadas (y no dirigidas por un arquitecto), obras en edificios colindantes, etc.

En cualquiera de estos casos, aunque el vendedor haga referencia a que estos problemas han sido solucionados, es importante que un profesional cualificado, como un Perito Arquitecto, revise cuál ha sido la solución constructiva adoptada e incluso hacer una cata para comprobar su puesta en obra.

 

Ejemplos de Vicios Ocultos en una vivienda

Los Vicios Ocultos en Viviendas, pueden aparecer en prácticamente cualquier lugar. Lo que incluye:

Se  trata de un caso cerrado, en el que los fabricantes de camiones han reconocido la constitución de un cártel y la realización de prácticas restrictivas de la competencia.

Por lo que, a la hora de reclamar no hay que demostrar la existencia del cártel, sino justificar la cuantía que se pide como indemnización, para lo que es fundamental un informe pericial.

Vicios Ocultos vs Defectos Constructivos

Quién es el responsable de los Defectos Constructivos (Vicio Visible)

En general, el vendedor no es responsable de los Defectos Constructivos (visibles). Al ser detectables, pueden identificarse a simple vista, y sin la ayuda de un Perito experto.

Así, cuando el comprador visita la vivienda, examina que todo esté en orden, y no existan problemas que puedan variar el precio del inmueble. Por tanto, el vendedor no es responsable de:

  • Defectos constructivos
  • Vicios que el comprador conocía o había advertido antes de la compraventa
  • Vicios de los que el comprador era consciente en el momento de la compra

Que hacer si encuentro Vicios Ocultos

Qué hacer si encuentro Vicios Ocultos y Cómo reclamar

Como decíamos antes, los Vicios Ocultos, son ocultos por naturaleza. Por lo que probablemente, si ha detectado su existencia, sea porque YA se ha manifestado alguna patología constructiva en el interior de la vivienda.

En PJ GROUP le vamos a dar una serie de recomendaciones a seguir en caso de detectar vicios ocultos en su vivienda o edificio.

Lo primero que debe tener en cuenta es que, si no quiere pagar usted los desperfectos, la Ley le ampara. En cuanto al proceder, definimos 4 fases:

1. Notificar el vendedor (por escrito).

Una vez descubierto el vicio, envíe un burofax al vendedor en el menor plazo posible, para dejar constancia de la notificación. En éste Burofax debe describir el defecto encontrado, así como solicitar al vendedor que se haga cargo del problema, ya que es su responsabilidad. Indicando una fecha límite para contestar a la carta.

Lo que, igualmente, puede servir de cara a abrir un proceso judicial posteriormente.

En resumen, lo que buscamos con esta notificación es que el vendedor sea responsable de:

  • Conocer el alcance de los daños
  • Determinar las causas del vicio oculto
  • Reparar los defectos y problemas asociados

Así, si únicamente se limitara a “tapar” grietas, y éstas vuelven a salir, podrá demostrar que era responsabilidad del vendedor corregir el problema de base.

Además, en caso de daños graves y/o estructurales, las reparaciones pueden collevar salir del edificio, o la pérdida de partes del mismo.

 2. Peritar los vicios ocultos.

En caso de que el vendedor no se haga responsable de los daños aparecidos, debe tener un informe pericial que los analice, determinando su alcance, causa, y valoración económica de su reparación.

Este informe pericial debe estar elaborado por un Perito Arquitecto, con experiencia en la materia. Con dicho informe, podrá sentarse a negociar o valorar la opción de abrir la vía legal si lo considera oportuno.

3. Llegar a un acuerdo con el vendedor.

Siempre es mejor un mal acuerdo que un buen juicio. Con esta premisa, y con el informe pericial en la mano, puede sentarse a negociar con el vendedor sobre cual es la mejor solución para resolver el problema.

A la hora de buscar el acuerdo, le recomendamos:

  1. Asesorarse por Peritos y Abogados
  2. Estudiar cual es la cantidad que se podría considerar aceptable, en base a los vicios peritados.
  3. Poner por escrito el acuerdo
  4. Respetar el acuerdo

4. Emprender acciones legales.

Una vez la fase anterior no ha fructificado, podemos plantearnos demandar al vendedor, técnicos, etc. por la existencia de vicios ocultos. Si estos están bien documentados, es muy factible conseguir ganar el juicio, recuperando una buena parte de lo demandado.

Dados las diferentes responsabilidades, hay distintos plazos legales, por lo que debe considerarlos  de cara a evitar su prescripción.

Las soluciones a adoptar si encontramos Vicios Ocultos dependen en gran medida de la situación en que estemos, es decir, si tenemos derechos como compradores o estos se han extinguido. En caso de que todavía estemos bajo el amparo de la Ley, podremos optar por entre las siguientes opciones:

  • Devolución de una parte del importe pagado (tras negociación)
  • Abono de la reparación de los daños
  • Pago por las consecuencias que conlleva (si se ha tenido que dejar la casa, ha perdido valor, etc.)
  • Cancelación de la operación de compraventa y devolución del importe pagado

Quien es Responsable los Vicios Ocultos

Quién es RESPONSABLE de los Vicios Ocultos

Como decíamos antes, los Vicios Ocultos, son ocultos por naturaleza. Por lo que probablemente, si ha detectado su existencia, sea porque YA se ha manifestado alguna patología constructiva en el interior de la vivienda.

Los agentes que intervienen en el proceso de la construcción tienen diferentes responsabilidades frente a los propietarios, así como frente a terceras personas que adquieren la vivienda, por los daños que puedan aparecer en la misma. En el siguiente cuadro, resumimos estas responsabilidades, así como los plazos de vigencia de las mismas:

PLAZOTIPO DE VICIO CONSTRUCTIVO
1 AÑOProblemas en acabados, en revestimientos interiores, exteriores, materiales, etc.
3 AÑOSProblemas de habitabilidad, producidos en el ámbito de: higiene y salud, medio ambiente, salubridad, estanqueidad, residuos.
10 AÑOSProblemas estructurales, en cimentación estructura vertical (pilares, muros de carga), estructura horizontal (vigas, forjados), etc., que comprometan la estabilidad del edificio.

 

Dichas responsabilidades podrán ser atribuidos a los siguientes agentes:

RESPONSABLERESPONSABILIDAD
PROMOTORConstrucción general del inmueble
PROYECTISTA (Arquitecto)Diseño, cálculos, estudios, dictámenes e informes profesionales.
DIRECTOR DE OBRA (Arquitecto)Ejecución según lo proyectado
DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA (Aparejador)Ejecución según lo proyectado
CONSTRUCTOREjecución, actuaciones del jefe de obra.
VENDEDORVicios ocultos frente al comprador.

Respondiendo los agentes solidariamente, en general, ante los vicios o defectos de construcción. Sin embargo, la responsabilidad es personal e individualizada, por lo que cada agente es responsable de su ámbito concreto, no teniendo que responder si el problema no le corresponde a su área.

Es decir, se puede reclamar si se encuentra un daño de cada tipo, dentro de su plazo estricto. Pero dicha reclamación podría ejercerse fuera de dicho plazo, hasta dos años después de haber sido evidente dicho vicio constructivo.

 

Responsabilidad del Vendedor y Vicios Ocultos

El período de reclamación por vicios ocultos no es perpetuo, ya que al fin y al cabo se trata de una acción legal por “incumplimiento de contrato”. El vendedor es siempre responsable de un defecto oculto, aunque no fuese consciente de su existencia en el momento de la compraventa.

El vendedor estará obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos de la vivienda (…), en caso en que disminuyan su uso o que, en caso de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella. Código Civil

El período de garantía depende del tipo de daño, así como de si se trata de un inmueble de nueva construcción o no.

 

Vicios Ocultos, prescipción en Compraventa

El período de tiempo que debe transcurrir para que prescriba la responsabilidad por vicios ocultos, aparece en una de las tablas mostradas más arriba, en el caso de que nos refiramos desde el período de ejecución de la obra.

En cuanto a la prescripción vicios ocultos tras compraventa, es decir, el período de responsabilidad exclusiva del vendedor (ya sea vivienda nueva o de segunda mano), es de 6 meses desde la formalización de la compraventa.

En cualquier caso, es necesario acreditar el origen y causa de los defectos que presenta la vivienda o edificio, mediante un informe pericial riguroso y exhaustivo. En PJ GROUP ponemos a su disposición nuestros Peritos Arquitectos, como pieza clave en un procedimiento de reclamación de vicios ocultos.

Las reclamaciones por vicios ocultos tienen un período de prescripción de 6 meses desde el momento en que realiza la compraventa. Además de los períodos de responsabilidad (de 1, 3 y 10 años) de los agentes que intervienen en el proceso de construcción del inmueble.

Como Prevenir Vicios Ocultos

Cómo PREVENIR Vicios Ocultos

La inspección exhaustiva de una vivienda por parte de un Perito Arquitecto puede ser de gran ayuda para prevenir defectos. Si bien no nos protege ante cualquier riesgo, nos proporcionará una gran cantidad de información sobre materiales y elementos constructivos, y limitará los problemas.

El examen por parte del Perito implica una inspección visual cuidadoso de la vivienda y el edificio, analizando el estado físico visual de los componentes. Aunque esta evaluación, seguramente, no permitirá identificar defectos ocultos.

“Un defecto oculto es, por definición, oculto”

Los vicios ocultos están ocultos hasta que los problemas comienzan y, entonces, se vuelven muy evidentes.

Un Perito Arquitecto es el técnico más cualificado para evaluar defectos visibles e identificar signos que indiquen la probabilidad de defectos ocultos. Todo ello tras un análisis independiente y totalmente objetivo.

Además, contar con un informe previo a la adquisición aumenta las probabilidades de que las acciones legales contra el vendedor sean exitosas.

Las reclamaciones por vicios ocultos tienen un período de prescripción de 6 meses desde el momento en que realiza la compraventa. Además de los períodos de responsabilidad (de 1, 3 y 10 años) de los agentes que intervienen en el proceso de construcción del inmueble.

Recomendaciones de PJ GROUP

En PJ GROUP le recomendamos 2 cosas, según su situación:

  1. Si encuentra vicios ocultos en su vivienda. En una palabra, RECLAME. Al estar en periodo de garantía, tiene derecho a que el vendedor pague los daños y perjuicios sufridos por la compraventa.
  2. Si quiere adquirir una vivienda. Contrate los servicios de un técnico que lleve a cabo una inspección de la vivienda, de cara a prevenir posibles daños.
Cómo reclamar Vicios Ocultos en viviendas
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¿Has sufrido alguna vez problemas con Vicios Ocultos en una vivienda? Cuéntanos cómo los has solucionado.

2 thoughts on “Cómo reclamar Vicios Ocultos en viviendas

  1. rebeca Reply

    Gracias por el post! El periodo de 6 meses para reclamar al vendedor me parece corto. Compré una vivienda en la playa y ha resultado estar afectada por un gran problema de humedad en las paredes por capilaridad. Los anteriores propietarios se encargaron de “limpiar la cara” de los muros pintando y poniendo muebles en las zonas más afectadas para que no nos diéramos cuenta. El inmueble tiene casi 18 años y el problema parece que viene de un mal aislamiento de la obra inicial, y ahora ya no podemos reclamar a nadie. Y va a ser un arreglo muy caro dado que afecta a casi todos los muros. Un desastre total.

    • PJ GROUP Reply

      Gracias por el mensaje Rebeca!
      El periodo de 6 meses para reclamar vicios ocultos, empieza a contar desde que somos conscientes del problema. Lo que a veces es difícil de demostrar delante de un juez.
      Para lo que es buena idea contar con un informe pericial que analice estos daños y determine que al estar “tapados” no se podían haber detectado antes.
      Por lo que si se consigue demostrar esto, puede reclamarse, aunque el inmueble tenga casi 20 años (digamos que no afecta a este respecto).

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