Tras años ahorrando, compras la casa de tus sueños con toda la ilusión. Es perfecta, tal y como la habías imaginado tantas veces. Unos meses después empiezan a encontrarse grietas en las paredes, descubres que salen humedades y otros Vicios Ocultos que nadie te dijo que existían cuando compraste la vivienda.

Repararlo puede costar miles de euros, además de la cuota de la hipoteca que pagar todos los meses. Esto puede generar un desembolso económico que no ha sido causado por nosotros y que puede provocar graves daños en la construcción.

Sin embargo, en este caso, la Ley está de tu lado, ya que existe garantía contra defectos ocultos. Con un informe pericial riguroso, realizado por un técnico competente, que analice estos daños, puedes reclamar al vendedor para que se haga cargo de todas estas reparaciones.


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Qué es un Defecto o Vicio (constructivo)

Un vicio o defecto constructivo es una deficiencia que afecta la calidad de una vivienda o edificio, en su amplio espectro. En todos los casos, implica que el propietario no puede hacer uso normal del inmueble.

Un defecto se puede considerar grave, si pudiera afectar a la intención del comprador sobre la adquisición de la vivienda, o si hubiera afectado a su precio. Los defectos o vicios en la construcción se dividen en “ocultos” y “visibles” (también llamados latentes y patentes).

Un vicio o defecto es visible cuando es detectable, que es evidente, ya sea durante el proceso de construcción, en la inspección que realizan los técnicos para dar el Final de Obra o en la propia inspección que realizan los compradores antes de la adquisición de la vivienda.

Qué son los Vicios Ocultos

Un vicio oculto es aquél que no es visible durante el proceso de construcción y/o inspección, y puede que no sea evidente durante años. Es decir, que no ha sido detectado durante la inspección para otorgar el Final de Obra, ni durante la inspección previa a la compraventa.

Para que un defecto constructivo se considere oculto, debe cumplir 3 condiciones:

  • Que existiera en el momento de la compraventa
  • Que el comprador no fuera consciente en el momento de la adquisición
  • Que el defecto no fuera evidente a simple vista (por una persona no cualificada)

Para investigar cualquier de las situaciones mencionadas resulta de gran ayuda la participación de un Perito Arquitecto. Se trata de profesionales capacitados para detectar el origen y las causas de un Vicio Oculto en una vivienda o cualquier establecimiento.

En qué consisten los Vicios Ocultos en una Vivienda

A la hora de la adquisición de una vivienda, el comprador inspecciona el interior, exterior, elementos comunes, etc. analizando si hay algún hecho relevante que pudiera cambiar su opinión de adquirir el inmueble.

Cuando se realiza la acción de compraventa (y se formaliza el contrato, ya sea de una vivienda de nueva construcción o usada), se adquiere la propiedad de la misma, con las responsabilidades que acarrea.

Sin embargo, si hay defectos constructivos que no se han podido detectar en la inspección, que pueden dar lugar a problemas futuros, estos se pueden considerar Vicios Ocultos.

Para ello deben cumplir las 3 características anteriormente reseñadas.

Los vendedores son los responsables de avisarnos si existe algún error en el diseño arquitectónico que pudiera poner en peligro la habitabilidad o usabilidad de la propiedad.

Cuáles son las causas de Vicios Ocultos

Los vicios ocultos, generalmente, pueden tener 4 orígenes:

  • Errores en el diseño
  • Fallos en la puesta en obra
  • Defectos en los materiales
  • Falta de mantenimiento

Según su tipología, puede haber distintos responsables, ya que en un proyecto de construcción colaboran muchos agentes diferentes: Arquitecto, Aparejador, Jefe de Obra, Constructor, Promotor, Laboratorio de estudio geotécnico, Hormigonera, etc. Todos ellos con diversos períodos de responsabilidad.

A continuación mostramos un cuadro con los problemas debidos a vicios ocultos, y sus causas probables:

PROBLEMAS MÁS FRECUENTES CAUSAS POSIBLES
Humedades, filtraciones, goteras Mala impermeabilización; problemas con redes de abastecimiento de agua o saneamiento, tuberías
Defectos en suelos, pinturas, acabados interiores Mala colocación; problemas de humedades; mala puesta en obra
Grietas y fisuras Problemas estructurales con cimentación, dilataciones no controladas, mala puesta en obra, etc.
Mal comportamiento térmico-acústico Falta de aislamiento en muros, no tratamiento de puentes térmicos, colocación de materiales inadecuados
Mal funcionamiento de sistema eléctrico Mala instalación eléctrica
Desprendimiento de fachada Mala colocación, o uso de materiales/metodología inadecuada
Decoración de fachada Mala colocación, o uso de materiales y metodología inadecuada

Los Vicios Ocultos más comunes en procesos de Compraventa

Los vicios ocultos que aparecen con más frecuencia en viviendas y edificios, son los siguientes:

1. PROBLEMAS CON AGUA. Los problemas relacionados con las humedades son los que con más frecuencia podemos encontrar en una vivienda. De hecho 4 de los 5 vicios ocultos más comunes están relacionados con la presencia de agua

2. PROBLEMAS CON CIMENTACIÓN. Es frecuente que aparezcan grietas en la cimentación a lo largo de la vida de un edificio. Sin embargo, si éstas se extienden al resto del edificio, el problema puede ser difícil de controlar, ya que las grietas o fisuras que aparezcan, no desaparecerán hasta que no se arregle el problema en el basamento. Además, puede estar relacionado con filtraciones de agua, aparición de eflorescencias en los muros, etc.

3. PROBLEMAS CON LA IMPERMEABILIZACIÓN. El agua al final encuentra su camino hacia el interior si las barreras que deben impedirlo están mal colocadas. Así, podemos encontrar goteras por defectos constructivos en cubiertas planas, colocación de carpinterías, etc. La importancia del daño depende del problema de base. Lo que se puede extender al interior afectando a techos, pinturas, e incluso crear un ambiente insalubre y afectar tanto a personas como muebles y electrodomésticos.

4. FALTA DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO. Una vez se adquiere una vivienda, es responsabilidad del propietario mantener el edificio, como hacemos con vehículos. La falta de mantenimiento puede producir que los elementos constructivos se dañen y afecten a impermeabilización, estabilidad, acabados, etc.

5. PROBLEMAS ESTRUCTURALES. Pueden deberse a errores en el diseño o en la puesta en obra del hormigón, acero u otros materiales estructurales. Sin embargo, la mayor parte de los problemas aparecen durante la vida del edificio, debido a reformas inadecuadas (y no dirigidas por un arquitecto), obras en edificios colindantes, etc.

En cualquiera de estos casos, aunque el vendedor haga referencia a que estos problemas han sido solucionados, es importante que un profesional cualificado, como un Perito Arquitecto, revise cuál ha sido la solución constructiva adoptada e incluso hacer una cata para comprobar su puesta en obra.

De esta forma, los afectados obtendrán información acerca de si el responsable de realizar la operación de compraventa, sea una inmobiliaria o un tercero, ha ocultado información durante el procedimiento o aportó la documentación pertinente.

Ejemplos de Vicios Ocultos en una vivienda de segunda mano

Los Vicios Ocultos en Viviendas, pueden aparecer en prácticamente cualquier lugar. Esto incluye:

  • SUELOS. Levantamiento de tarima por mala colocación o humedad
  • MUROS Y PAREDES. Falta de aislamiento, humedades, caída de pintura, desprendimientos de fachadas, grietas
  • TECHOS. Humedades, goteras por mala impermeabilización, fisuras y grietas.
  • CARPINTERÍA. Mal cierre, falta de aislamiento
  • PISCINA. Fugas de agua, mala impermeabilización
  • INTERIORES. Mala ventilación, mala climatización, mala insonorización, ambiente insalubre
  • GARAJE Y SÓTANO. Entrada de agua, capilaridad

Cualquiera de los conflictos mencionados puede generar grandes daños en la vivienda. Esto puede provocar que la propiedad pierda su habitabilidad. El Informe Técnico de un Perito será imprescindible para demostrar los daños y reclamar por una compensación.

Vicios Ocultos vs Defectos Constructivos

Quién es el responsable de los Defectos Constructivos (Vicio Visible)

En general, el vendedor no es responsable de los Defectos Constructivos (visibles). Al ser detectables, pueden identificarse a simple vista, y sin la ayuda de un Perito experto. El vendedor, antes de comprar una vivienda, debe examinarla a fondo para evitar futuros conflictos con fallos arquitectónicos.

En esta parte del post tienes que entender que mientras los Vicios Ocultos son imputables ante el vendedor, los Vicios Constructivos son reclamables ante los agentes que participaron en el proceso de edificación.

Así, cuando el comprador visita la vivienda, examina que todo esté en orden, y no existan problemas que puedan variar el precio del inmueble. Por tanto, el vendedor no es responsable de:

  • Defectos constructivos
  • Vicios que el comprador conocía o había advertido antes de la compraventa
  • Vicios de los que el comprador era consciente en el momento de la compra

Para esquivar futuros conflictos con la parte compradora es imprescindible informarle de cualquiera de los problemas mencionados.

Mostrarlo por escrito será de gran utilidad para prevenir futuras reclamaciones. De lo contrario, la parte afectada estará en su derecho de reclamar por un Vicio Oculto por desperfectos en la vivienda.

Cómo puedo interponer una Demanda por Vicios Constructivos

Para emprender acciones legales será necesario realizar una investigación exhaustiva para determinar quien o quienes son los responsables de los desperfectos en la vivienda.

De esta forma, teniendo en cuenta que los culpables de la edificación son los causantes de los daños, la Ley de Ordenación de Edificación en su artículo 8 establece que:

``Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.´´

Nuestros expertos ayudarán a detectar a estas personas para que la demanda sea dirigida a la persona adecuada. Está será presentada en sede judicial junto al Informe Pericial del Perito Arquitecto. Esta documentación será una ventaja frente a la parte contraria.

Los pasos a seguir para Reclamar por Vicios Ocultos

Como decíamos antes, los Vicios Ocultos, están ocultos por naturaleza. Por lo que probablemente, si ha detectado su existencia, sea porque ya se ha manifestado alguna patología constructiva en el interior de la vivienda.

En PJ GROUP le vamos a dar una serie de recomendaciones a seguir en caso de detectar vicios ocultos en su vivienda o edificio.

Lo primero que debe tener en cuenta es que, si no quiere pagar usted los desperfectos, la Ley le ampara. En cuanto al proceder, definimos 4 fases:

1. Notificar al vendedor (por escrito)

Una vez descubierto el vicio, envíe un burofax al vendedor en el menor plazo posible, para dejar constancia de la notificación.

En este Burofax debe describir el defecto encontrado, así como solicitar al vendedor que se haga cargo del problema, ya que es su responsabilidad. También se tiene que indicar una fecha límite para contestar a la carta.

Lo que, igualmente, puede servir de cara a abrir un proceso judicial posteriormente.

En resumen, lo que buscamos con esta notificación es que el vendedor sea responsable de:

  • Conocer el alcance de los daños
  • Determinar las causas del vicio oculto
  • Reparar los defectos y problemas asociados

Así, si únicamente se limitara a “tapar” grietas, y éstas vuelven a salir, podrá demostrar que era responsabilidad del vendedor corregir el problema de base.

Además, en caso de daños graves y/o estructurales, las reparaciones pueden conllevar salir del edificio, o la pérdida de partes del mismo.

2. Peritar los vicios ocultos

Llegado a este punto te estarás preguntando, ¿ qué tengo que hacer si el responsable no se hace cargo de los daños aparecidos?

Ante estas situaciones es necesario contar con un Informe Pericial que los analice, determinando su alcance, causa, y valoración económica de su reparación.

Este documento técnico debe estar elaborado por un Perito Arquitecto, con experiencia en la materia. Con dicho informe, podrá sentarse a negociar o valorar la opción de abrir la vía legal si lo considera oportuno.

Los expertos de Perito Judicial Group determinarán la viabilidad de la reclamación y te aconsejaran sobre la vía más rentable.

3. Llegar a un acuerdo con el vendedor

Siempre es mejor un mal acuerdo que un buen juicio. Con esta premisa, y con el informe pericial en la mano, puede sentarse a negociar con el vendedor sobre cuál es la mejor solución para resolver el problema.

A la hora de buscar el acuerdo, le recomendamos:

  • Asesorarse por Peritos y Abogados
  • Estudiar cual es la cantidad que se podría considerar aceptable, en base a los vicios peritados
  • Poner por escrito el acuerdo
  • Respetar el acuerdo

En base a nuestra experiencia en este tipo de casos, consideramos que estos consejos son claves para reparar los daños y recuperar las condiciones de la vivienda que compramos.

4. Emprender acciones legales

Cuando la fase anterior no fructifique, podemos plantearnos demandar al vendedor, técnicos, etc. por la existencia de vicios ocultos. Si los desperfectos están bien documentados, es muy factible conseguir ganar el juicio, recuperando una buena parte de lo demandado.

Dadas las diferentes responsabilidades, hay distintos plazos legales, por lo que debe considerarlos de cara a evitar su prescripción.

Las soluciones a adoptar si encontramos Vicios Ocultos dependen en gran medida de la situación en que estemos, es decir, si tenemos derechos como compradores o estos se han extinguido. En caso de que todavía estemos bajo el amparo de la Ley, podremos optar por entre las siguientes opciones:

  • Devolución de una parte del importe pagado (tras negociación)
  • Abono de la reparación de los daños
  • Pago por las consecuencias que conlleva (si se ha tenido que dejar la casa, ha perdido valor, etc.)
  • Cancelación de la operación de compraventa y devolución del importe pagado

No dude en contactar con nuestro equipo de expertos. Analizarán tu caso, el estado de la propiedad y cómo tienes que actuar para afrontar este conflicto.

Quién es RESPONSABLE de los Vicios Ocultos

Respecto a los procesos de compraventa, el artículo 1484 del Código Civil señala que:

`` El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.´´

Para responsabilizar a los implicados será necesario el estudio pericial de los daños. Esto servirá para evidenciar que el vendedor no cumplió con sus obligaciones.

En cuanto a los agentes de edificación, le explicaremos con un tabla cuales son las responsabilidades de cada uno de los profesionales.

PLAZO TIPO DE VICIO CONSTRUCTIVO
1 AÑO Problemas en acabados, en revestimientos interiores, exteriores, materiales, etc.
3 AÑOS Problemas de habitabilidad, producidos en el ámbito de: higiene y salud, medio ambiente, salubridad, estanqueidad, residuos.
10 AÑOS Problemas estructurales, en cimentación estructura vertical (pilares, muros de carga), estructura horizontal (vigas, forjados), etc., que comprometan la estabilidad del edificio.
 

Respondiendo los agentes solidariamente, en general, ante los vicios o defectos de construcción. Sin embargo, la responsabilidad es personal e individualizada, por lo que cada agente es responsable de su ámbito concreto, no teniendo que responder si el problema no le corresponde a su área.

Es decir, se puede reclamar si se encuentra un daño de cada tipo, dentro de su plazo estricto. Pero dicha reclamación podría ejercerse fuera de dicho plazo, hasta dos años después de haber sido evidente dicho vicio constructivo.

¿Tienes más dudas sobre los tipos de proyectos?: El Proyecto de Actividad

Cuáles son los plazos para reclamar ante un Vicio Constructivo

Los agentes que intervienen en el proceso de la construcción tienen diferentes responsabilidades frente a los propietarios, así como frente a terceras personas que adquieren la vivienda, por los daños que puedan aparecer en la misma.

En el siguiente cuadro, resumimos estas responsabilidades, así como los plazos de vigencia de las mismas:

RESPONSABLE RESPONSABILIDAD
PROMOTOR Construcción general del inmueble
PROYECTISTA (Arquitecto) Diseño, cálculos, estudios, dictámenes e informes profesionales.
DIRECTOR DE OBRA (Arquitecto) Ejecución según lo proyectado
DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA (Aparejador) Ejecución según lo proyectado
CONSTRUCTOR Ejecución, actuaciones del jefe de obra.
VENDEDOR Vicios ocultos frente al comprador.

El período de reclamación por vicios ocultos no es perpetuo, ya que al fin y al cabo se trata de una acción legal por “incumplimiento de contrato”. El vendedor es siempre responsable de un defecto oculto, aunque no fuese consciente de su existencia en el momento de la compraventa.

El período de garantía depende del tipo de daño, así como de si se trata de un inmueble de nueva construcción o no.

Los Plazos de Prescripción por Vicios Ocultos en la Compraventa

El período de tiempo que debe transcurrir para que prescriba la responsabilidad por vicios ocultos, aparece en una de las tablas mostradas más arriba, en el caso de que nos refiramos desde el período de ejecución de la obra.

En cuanto a la prescripción por vicios ocultos tras la compraventa, es decir, el período de responsabilidad exclusiva del vendedor (ya sea vivienda nueva o de segunda mano), es de 6 meses desde la formalización de la compraventa.

En cualquier caso, es necesario acreditar el origen y causa de los defectos que presenta la vivienda o edificio, mediante un informe pericial riguroso y exhaustivo. En PJ GROUP ponemos a su disposición a nuestros Peritos Arquitectos como pieza clave en un procedimiento de reclamación de vicios ocultos.

La demanda por ante estos desperfectos  tiene un período de prescripción de 6 meses desde el momento en que realiza la compraventa. Además de los períodos de responsabilidad (de 1, 3 y 10 años) de los agentes que intervienen en el proceso de construcción del inmueble.

¿Es posible interponer una Reclamación por defectos ante una Constructora?

Todo el que compra una vivienda nueva tiene el deseo de disfrutar de su hogar. Por desgracia, aunque se trate de una propiedad de reciente construcción, en ocasiones, aparecen desperfectos y vicios ocultos de los que no fueron informados.

El contrato entre la constructora responsable y el comprador establece una serie de requisitos que ambas partes tienen que cumplir. Entre ellas, la constructora tiene la obligación de reparar los daños causados por la falta de información y profesionalidad.

Los encargados de la obra se comprometen a proporcionar un resultado determinado a cambio del pago acordado. Los vicios ocultos suponen el incumplimiento del contrato y aportan a los afectados el derecho a interponer una reclamación contra la Constructora.

En algunas ocasiones, los responsables no asumen sus responsabilidades y en estos casos es necesaria la intervención de un experto en Arquitectura. Los profesionales de PJ GROUP estudiarán la viabilidad de la reclamación y te ayudarán a recuperar el dinero por los daños originados.

Cómo puedo prevenir los Vicios Ocultos

La inspección exhaustiva de una vivienda por parte de un Perito Arquitecto puede ser de gran ayuda para prevenir defectos. Si bien no nos protege ante cualquier riesgo, nos proporcionará una gran cantidad de información sobre materiales y elementos constructivos, y limitará los problemas.

El examen por parte del Perito implica una inspección visual cuidadosa de la vivienda y el edificio, analizando el estado físico visual de los componentes. Aunque esta evaluación, seguramente, no permitirá identificar defectos ocultos.

"Un defecto oculto es, por definición, oculto"

Los vicios ocultos están ocultos hasta que los problemas comienzan y, entonces, se vuelven muy evidentes.

Un Perito Arquitecto es el técnico más cualificado para evaluar defectos visibles e identificar signos que indiquen la probabilidad de defectos ocultos. Todo ello tras un análisis independiente y totalmente objetivo.

Además, contar con un informe previo a la adquisición aumenta las probabilidades de que las acciones legales contra el vendedor sean exitosas.

Las reclamaciones por vicios ocultos tienen un período de prescripción de 6 meses desde el momento en que se realiza la compraventa. Además de los períodos de responsabilidad (de 1, 3 y 10 años) de los agentes que intervienen en el proceso de construcción del inmueble.

Ganar un juicio por vicios ocultos

Si estás en un juicio por vicios ocultos en tu vivienda y quieres ganarlo puede ayudarte contar la labor de un experto en arquitectura. Un perito puede proporcionarte un informe pericial donde analice la valoración económica derivada de los vicios ocultos.

Un Perito Arquitecto es la persona idónea para llevar a cabo la elaboración de un informe pericial sobre los vicios ocultos. Se centrará en estudiar tu caso para que con este documento al juez no le queden dudas sin resolver para determinar la sentencia.

El vendedor puede defenderse con que los daños no son tantos o que están solucionados. La pericial del arquitecto será clave para rebatir las pruebas de la parte contraria. Esto servirá para justificar la cuantía que pedimos como indemnización por los daños encontrados en la vivienda.

Recomendaciones de PJ GROUP

Desde nuestro equipo de profesionales le recomendamos 2 vías dependiendo de su situación:

  1. Si encuentra vicios ocultos en su vivienda. En una palabra, RECLAME. Al estar en periodo de garantía, tiene derecho a que el vendedor pague los daños y perjuicios sufridos por la compraventa.
  2. Si quiere adquirir una vivienda. Contrate los servicios de un técnico que lleve a cabo una inspección de la vivienda, de cara a prevenir posibles daños.

¿Estás sufriendo problemas con Vicios Ocultos en una vivienda? Cuéntanos tu caso y pondremos a tu disposición al profesional que te ayude a solucionarlo.