La valoración de Fincas Rústicas es necesaria para trámites hipotecarios, periciales contradictorias contra la Administración, reparto de herencias, y otras gestiones privadas. Conocer este valor es clave para realizar las operaciones en base al valor del mercado y teniendo en cuenta todos los factores tanto técnicos como legales.
Para ello resulta relevante contar con los servicios de un Ingeniero Agrónomo o Perito Agrónomo que evalúe todos los aspectos que pueden afectar al valor, a la vez que cumplir todos los requisitos establecidos en torno a este tipo de informes.
Qué es una Finca Rústica
Una Finca Rústica es una extensión de terreno no urbanizable, cuyo uso está íntimamente relacionado con su naturaleza agrícola, ganadera o cinegética. Esto hace que, en algunas ocasiones, podamos encontrar construcciones que permitan su explotación.
Las fincas rústicas tienen la particularidad de que se les ha añadido un interés público bien sea por su integración en el paisaje o por el interés en su conservación.
Tipos de Fincas Rústicas
Existen 4 tipos de fincas rústicas, según la actividad económica a que se dedican:
- FINCA AGRÍCOLA. Ya sea de secano, regadío, de frutales, etc.
- FINCA GANADERA. Para la explotación de ganado
- FINCA FORESTAL. Destinadas a la producción arbórea
- FINCA CINEGÉTICA. Dedicada a la caza mayor o menor
Es importante el tipo de finca rústica, de cara a determinar su valor de mercado, ya que los precios varían mucho entre una tipología y otra.
Teniendo en cuenta las características urbanísticas de la finca analizada, también podemos diferenciar entre otros tipos de fincas además de las rústicas como son las industriales y las urbanas.
La Tasación y Valoración de Fincas Rústicas
Qué métodos son utilizados para la Valoración de Fincas Rústicas
Existen diferentes métodos para determinar el valor de mercado de una finca rústica. La elección de uno u otro método debe realizarse a conciencia, considerando todos los aspectos que componen la tasación y limitaciones que se tenga en cada caso.
Como entenderá, estos métodos de Valoración y Tasación deben ser desarrollados por profesionales cualificados. En Perito Judicial Group contamos con Peritos Agrónomos con experiencia contrastada que aportarán información relevante para el procedimiento del caso.
Entre los principales métodos de valoración de fincas rústicas podemos señalar:
- MÉTODO DE COMPARACIÓN
Se basa en la comparación con otras fincas de características similares, de las que se conoce el precio en operaciones de compraventa próximas en el tiempo.
Se trata de un método no del todo práctico, dada la gran varianza en los precios y la poca transparencia de las operaciones en el mercado de fincas rústicas.
2. MÉTODO ESTADÍSTICO
Se trata de analizar variables estadísticas a través del análisis de la correlación y distribuciones de probabilidad. La mayor dificultad, como ocurre en el método anterior, proviene del desconocimiento en exactitud de las transacciones de fincas rústicas. Dentro de las variables a analizar, se estudian las que pueden estar en relación con el precio:
- Ubicación
- Rendimiento económico
- Distancia a capital más cercana
3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Se trata del método más comúnmente utilizado. Se basa en analizar los ingresos de la finca rústica, menos los gastos, es decir, el aprovechamiento económico de la finca rústica. Posteriormente realizaremos un ejemplo con este método.
4. MÉTODO RESIDUAL
- Método Residual Estático. Analizando el uso del suelo, pero sin incluir las fluctuaciones a la largo del tiempo
- Método Residual Dinámico
5. OTROS MÉTODOS
Son los que tienen en cuenta situaciones paisajísticas, medioambientales, ornamentales, la existencia de infraestructuras agrarias, etc.
Qué Método de Valoración de Fincas Rústicas se debe utilizar
La elección del método a utilizar es una cuestión fundamental, ya que en muchas ocasiones está establecido por Ley cual es el método adecuado.
Esto se indica en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. En el artículo 23, sobre la Valoración en el Suelo Rural, se señalan varios supuestos:
- Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
Por un lado, los terrenos serán tasados en base a la Capitalización de la Renta Anual Real o Potencial de la explotación. Para ello se tendrá en cuenta el estado en el momento en el que deba entenderse referida la valoración.
Para calcular la Renta Potencial, los Peritos Agrónomos de PJ GROUP tendrán en cuenta distintos factores como:
- Rendimiento del uso
- Disfrute
- Explotación
- Medios técnicos utilizados
- Subvenciones (otorgadas a los cultivos y aprovechamientos)
De igual forma, se descontarán los costes que el propietario tenga a causa de la explotación realizada. También se indica que:
``El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.´´
Por otro lado, el Método de Coste de Reposición será utilizado cuando las edificaciones, construcciones e instalaciones deban valorarse con independencia del suelo. Los Peritos valorarán el estado y la antigüedad en el momento en que deba entenderse la valoración.
Por último, en cuanto a aquellas Fincas Rústicas relacionadas con plantaciones y sembrados preexistentes se tasarán en base a las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos. Se incluyen dentro de este método aquellas indemnizaciones por arrendamientos rústicos u otros derechos.
La ley anteriormente mencionada termina este artículo señalando que:
``En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.´´
Es decir, la no elección del método adecuado puede dar lugar a la no validez de la tasación. Así pues, se deben tener en cuenta las siguientes premisas a la hora de realizar la valoración de fincas rústicas:
- A efectos de valoración para la expropiación forzosa, no se puede elegir el método de comparación
- A efectos de valoración para el comprador, se debe utilizar el método de capitalización de rentas. Modificando dicho precio en función de distintas preferencias/necesidades
- Para vender una finca, se conocerán los límites superior e inferior de la operación mediante el uso del método de capitalización de rentas y el de comparación
- A efecto de valoraciones patrimoniales en un momento actual, se debe utilizar el método comparativo. Sin embargo, si esta cuantía servirá en una situación futura, el método de capitalización de rentas puede ser más exacto
¿Tienes alguna duda sobre qué método utilizar en tu propiedad? Póngase en contacto con nuestros equipo de profesionales y le aportaremos un trato personalizado en base a su Finca Rústica.
¿Es lo mismo la Valoración que la Tasación de Finca Rústica?
Aunque se suelen confundir los términos: No, no es lo mismo una valoración que la tasación de una finca rústica:
- TASACIÓN DE FINCA RÚSTICA.
Se trata de utilizar métodos oficiales, reconocidos por el sistema legal para determinar el valor de estos bienes de naturaleza rústica. Las tasaciones son necesarias para:
- Constituir préstamos hipotecarios
- Conocer valor de mercado, herencia y tesorería
- Valoración de expropiaciones y derechos afectados
- VALORACIÓN DE FINCA RÚSTICA
Determinar el valor de los bienes a efecto privado. Es decir, no tiene validez judicial, por lo que hay más libertad para elegir el método más idóneo. Se usa tanto para las explotaciones agrarias, ganaderas, cinegéticas, etc.
De qué factores depende el Valor de una Finca Rústica
El valor de una finca rústica depende, en general de los siguientes factores:
- Superficie. Las dimensiones son determinantes en el precio de la finca
- Situación urbanística. Lo que incluye el nivel de protección, uso permitido, etc. Esto está íntimamente relacionado con el aprovechamiento
- Uso de la finca rústica (actual y futuro). Se trata de la actividad que actualmente se le da, o que está permitida. Puede ser agrícola, ganadera, forestal o cinegética. En casos especiales, se puede permitir su explotación turística o la ubicación de antenas telefónicas u otro tipo de infraestructura
- Localización. Generalmente, cuanto más cercano se esté a capitales de provincia, mayor será su precio. Pero, además, influyen la situación geográfica, la situación geológica, la climatología del lugar y el entorno tanto físico como socioeconómico
- Aprovechamiento. El uso que se le de a la finca y el que está permitido, afecta a su precio
- Infraestructuras. Instalaciones de que dispone la finca, incluyendo sistemas de riego, drenaje, y otras instalaciones
- Construcciones. La existencia de construcciones para la explotación de la finca afecta al valor propio de la misma, aunque se utilizará el procedimiento de valoración de bienes urbanos, para saber su precio
Sin embargo, la forma en que estos factores afecten al precio, dependerá del método elegido de valoración.
Al tratarse, la mayoría de ellos, de conceptos y factores técnicos, precisa del trabajo así como de la investigación de un profesional del sector. Los expertos de Perito Judicial Group aportarán su visión de especialista sobre el tema y proporcionarán un valor ajustado al mercado actual.
Para qué sirve la Tasación y Valoración de una Finca Rústica
La valoración de una finca rústica se realiza con diferentes finalidades, entre las que se encuentran:
- Valorar de cara a una expropiación forzosa
- Constituir un préstamo hipotecario
- Valorar la finca como herramienta de negociación para una compraventa
- Determinar el precio razonable de bienes rústicos
- Conocer el valor a efectos patrimoniales, por un divorcio, herencia
- Impugnar impuestos por parte de la administración
- Por haber una demanda judicial
Además, también es de gran utilidad para la realización de una tasación pericial contradictoria por no estar de acuerdo con el valor asignado por la Administración. Ante estas situaciones es necesaria la realización de la valoración de la finca rústica.
Cuánto cuesta Tasar una Finca Rústica
En Perito Judicial Group ofrecemos precios competitivos y ajustados a las necesidades del caso. La información aportada por los Peritos Agrónomos te permitirá dejar a un lado los cálculos aproximados y realizados de forma subjetiva para contar con una Tasación objetiva y profesional.
El coste dependerá de distintos factores como los desplazamientos, las técnicas utilizadas o las características de tu propiedad. Nos adaptamos a tus necesidades y te entregaremos tanto un informe de viabilidad como un documento con el trabajo técnico realizado por nuestros profesionales.
¿Estás interesado en conocer cuánto costaría Tasar una Finca Rústica? Llámenos y prepararemos su presupuesto.
Quién puede Tasar una Finca Rústica
Para poder valorar una finca rústica y que tenga validez legal (delante de un tribunal), el emisor debe tener la titulación oficial de ingeniería agrónoma o ser ingeniero técnico agrícola.
Como entenderá, conocer este valor es de vital importancia en distintos procedimientos como procesos de compraventa, herencias o el pago de impuestos entre otros. Por ello debe ser realizado por profesionales cualificados y capacitados para ello.
Si deseas conocer el valor de una finca rústica, deberás acudir a un profesional técnico (ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola) para que valore esa propiedad.
El resultado de la valoración puede diferir de la valoración de la Administración. Es decir, puede que su valoración sea menor que la tuya. Si se da el caso, puede haber confrontación de pareceres, que se puede resolver mediante la tasación pericial contradictoria. Se trata de un requisito de la LEC, que el redactor de un Peritaje tenga la titulación oficial en el ámbito de análisis.
En el caso de que haya construcciones industriales, un Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero industrial, podrá valorarlas.
Ejemplo de Tasación de Finca Rústica
Veremos a continuación un ejemplo de tasación por el método de capitalización de rentas. Trataremos de valorar el suelo desde la perspectiva agraria, determinando la cuantía que tendríamos que depositar a plazo fijo para que los intereses sean iguales a la renta que produce la finca rústica.
Supondremos una finca de 100 hectáreas de superficie (1.000.000 m2), ubicada en Andalucía, dedicada a la producción de Olivar de secano mecanizado.
En esta propiedad son capaces de producir 3.000 Kg por hectárea, es decir 300.000 kg.
Como se ha dicho, el método de capitalización de rentas estudia el rendimiento económico de la finca, por lo que es esto lo que procedemos a estudiar. Para lo que necesitamos la siguiente información:
- INGRESOS ANUALES (Ia). Rendimiento de la finca (Rf) x Precio producto explotado (Pp)
- 1.1. Rendimiento de la finca. Como se ha dicho, 3.000 kg/Ha
- 1.2. Precio de mercado del producto explotado. Precio de referencia oficial del producto, a lo largo de un periodo, ya que suele haber importantes fluctuaciones, por lo que podemos coger la media sobre varios meses. Para la aceituna en Andalucía es de 0,6€/kg para la fecha de estudio. Para otras localizaciones, también sirven datos del observatorio.
2. GASTOS ANUALES (Ga). Información pública sobre los gastos de una explotación por cultivo. Para nuestro caso, Andalucía, analizamos el precio para olivar de secano mecanizable, arrojando: 1.399,87 €/Ha. Siendo para 100 Hectáreas: 139.987 €.
3. TIPO DE INTERÉS (Ti) (dividido entre 100). Depende de los mercados financieros. Se publica mensualmente por el Banco de España. Teniendo que elegir el valor promedio de los datos de los 3 años anteriores, publicados anualmente, de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años. En nuestro caso 3,5/100 = 0,035
Quedando la fórmula como sigue:
Valor Tasación = (Ia - Ga) / Ti , es decir:
Valor Tasación = (Rf · Pp - Ga) / Ti
Para nuestro caso:
Valor Tasación = (300.000 · 0,6 - 139.987) / 0,035 = = 1.143.228,57 €
Como vemos, estos valores están muy afectados por el tipo de interés tomado. Si hubiera sido de 2,5% en vez del 3,5%, el valor sería de 1.600.520 €, es decir un 40 % más.
Modelo de informe de Tasación de Finca Rústica
Un modelo de informe de tasación de finca rústica tiene los siguientes apartados:
- ANTECEDENTES. Identificación del cliente, del tasador así como de la localización de la finca. También tendrán que plasmarse en este parte otros aspectos relevantes como la finalidad de la valoración de la finca rústica y la elección del método utilizado
- FUENTES DE INFORMACIÓN. Enumeración de los documentos empleados para hacer el informe
- DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES VALORADOS. Identificación y descripción de los bienes que se valoran
- VALORACIÓN DE LOS TERRENOS. Cálculos que permiten hallar el valor de la finca rústica
- VALORACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN (en su caso). En caso de haber una indemnización por el perjuicio causado, valoración de la misma
- PREMIO DE AFECCIÓN (en caso de expropiación forzosa)
- RESUMEN. Resumen del informe pericial
- CONSIDERACIONES LEGALES. Relación entre los métodos y cálculos realizados con la legislación vigente
- ANEXOS. Documentación utilizada para elaborar el informe de tasación
Valoración de Fincas Rústicas por Comunidades
La valoración de fincas rústicas por la Junta de Andalucía o por parte de Castilla la Mancha puede tener deficiencias porque sólo analiza a partir de la referencia catastral y las características de la finca, incluido el tipo de cultivo, la superficie y el valor de la misma.
Esto puede tener una gran repercusión a efecto de:
- Transmisiones
- Compraventas
- Herencias
- Divorcios
- Pago de impuestos
Consúltenos y realizaremos una tasación de su finca rústica como pericial contradictoria que le permita reclamar ante la Administración.
Nuestros Peritos Agrónomos pueden realizar un estudio exhaustivo considerando:
- Cuál es el propósito de la valoración
- Si existen préstamos sobre la propiedad
- Qué propiedades están incluidas en la finca
- Si genera ingresos, analizar los ingresos de los últimos años
- Y otros muchos datos que permitan hacer una tasación profunda y adecuada al caso
En conclusión
- La valoración de los activos rústicos es necesaria para el mercado del sector del campo, tanto para la compraventa, como para la banca, sectores de inversión, la administración, etc.
- El rigor y la precisión de la tasación de la finca rústica son necesarios para evitar fraudes inmobiliarios y estafas
- Hay una gran cantidad de métodos y enfoques utilizados para valorar las tierras agrícola
- Cada método tiene unas peculiaridades, que lo hacen más idóneo para cada situación. Sin embargo, la legislación obliga a usar ciertos métodos específicos en cada caso
- Para hacer una buena tasación, se deben tener en cuenta todos los aspectos que rodean la finca rústica, tanto económicos, sociales, geográficos, geológicos, medioambientales, históricos, etc.
El Precio por M2 de Suelo Rústico en 2020
Hay que tener en cuenta varios factores a la hora de querer saber el precio por m2 de suelo rústico. Debes considerar el tamaño, la ubicación, accesos, calidad de la tierra, la climatología de la zona, para qué quieres aprovechar el terreno, la presencia del agua, la belleza del paisaje…
También varía el precio según comunidad autónoma. Cómo entenderá, el precio por m2 de suelo rústico en 2020 no fue el mismo en Murcia, en Valencia o Galicia, por ejemplo.
De este modo, para establecer un precio hay que considerar qué es lo que necesitas, qué estás buscando y hacer un compendio con los puntos citados anteriormente.
Pero el precio medio de la tierra para uso agrario ha ido subiendo año tras año. En 2017 el precio estaba en 10.082 €/ha, en 2018 fue de 10.209 €/ha lo que supone una subida de 1,3% respecto al año anterior. Y en 2019 aumentó hasta llegar a 126 €/ha.
Por otro lado te puede interesar que el precio del m2 del suelo urbano en 2020 fue:
- del primer trimestre a 164.12 (euros/m2).
- del segundo trimestre de 2020 a 139.63 (euros/m2)
- del tercer trimestre de 2020 a 137.45 (euros/m2)
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