Perito en Expropiación Forzosa para reclamar Justiprecio

Los procedimientos de Expropiación Forzosa en España causan perjuicios a miles de personas todos los años, afectados por la construcción de vías del AVE, otros trazados ferroviarios, autovías, autopistas, etc.

La cuantía que ofrece la Administración suele ser "a la baja", por lo que se puede reclamar con ciertas garantías de éxito... siempre que se cuente con un Informe Pericial adecuado.

Qué es la Expropiación Forzosa

La expropiación es el acto por el cual la Administración se hace con los derechos sobre una propiedad privada -con o sin el consentimiento de los propietarios actuales- para darle un uso de interés público. El uso que se le puede dar al suelo puede ser para situar:

• Calles, autovías, autopistas.
• Puertos, aeropuertos, estaciones de tren
• Vías de tren, vías de AVE
• Equipamientos como colegios, Universidades, parques, etc.

Según la legislación, este acto conlleva que los actuales propietarios consigan una compensación justa por la expropiación.

¿Es lo mismo Expropiación que Expropiación Forzosa?

Expropiación y Expropiación Forzosa se consideran sinónimos. Si bien el término "Forzosa" es redundante. Ya que según la definición de la RAE del término Expropiar:

Privar a una persona de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o interés social previstos en las leyes, por parte de la Administración.

Por lo que esta definición no considera la aceptación por parte del expropiado. Siendo por tanto "forzosa", aunque no se añada dicho término.

El Reglamento de Expropiación Forzosa

La normativa vigente en materia de expropiación forzosa es la siguiente:

1. Ley de E. Forz de 16 de diciembre de 1954. (Consolidada con fecha 27/06/2008). 01.08. Real Decreto 817/2009 de 8 de Mayo,
2. Reglamento de la Ley de E. Forz. Decreto de 26 de abril de 1957

Donde se definen una serie de obligaciones de los propietarios, pero también derechos, que más abajo analizamos.El expropiado tiene derecho a una compensación justa por parte de la Administración pero, generalmente, ésta valora los bienes expropiados muy por debajo de su valor. Con lo que se puede recurrir esta decisión y pedir una cantidad superior, para lo que se necesita una valoración por parte de un Perito especialista.

En PJ GROUP ponemos a su disposición todos nuestros Peritos Tasadores, con el fin de poder reclamar el máximo a la Administración expropiante.

Cuándo y cómo se realiza la Expropiación

La expropiación se lleva a cabo cuando la Administración toma posesión de ciertos terrenos, inmuebles, etc. fines socialesal o públicos, como es por ejemplo, la realización de las vías del AVE.

El Procedimiento de Expropiación Forzosa

El procedimiento de expropiación forzosa tiene los siguientes pasos:

1. Declaración de utilidad pública de los bienes, y determinación de los bienes a expropiar.
2. Declaración de necesidad de ocupación
3. Determinación del justiprecio:
   - Hoja de aprecio
   - Mutuo acuerdo; en caso de no existir acuerdo,
   - Resolución de Jurado de expropiación forzosa; en caso de reclamación,
   - Resolución en vía administrativa
4. Pago en caso de acuerdo sobre justiprecio. En caso negativo, la Administración realiza un depósito.
5. Toma de posesión. Pago o consignación del justiprecio
6. Pago de intereses de demora, en su caso

El levantamiento de Actas en la expropiación

Se trata del acto a través del cual se reflejan por escrito todos los bienes y derechos que existen sobre la finca a expropiar, a través de las Actas de Previa ocupación y ocupación. Este acto puede hacer variar la cantidad ofertada por la Administración para llegar a un acuerdo. Las actas definen, entre otras cosas, lo siguiente:

• Determinación de superficies:
• Características físicas y jurídicas del bien.
• Afecciones.
• Posibles perjuicios de la rápida ocupación y su valor.
• En terrenos de cultivo, estado y extensión.

Qué es el justiprecio

El Justiprecio es la cuantía que se toma como indemnización justa por la pérdida de los bienes y derechos expropiados. Así, esta supone la compensación íntegra de la pérdida ocasionada, con lo que si la cuantía aportada no se corresponde con el valor de mercado -es decir, no es suficiente para sufragar lo expropiado-, puede dar lugar a reclamaciones con un alto porcentaje de probabilidad de prosperar.

Si bien no existe un único criterio para el cálculo del Justiprecio, se suele usar uno de los siguientes: el valor de mercado, valor fiscal del bien, método de capitalización de rentas, método comparativo, etc.

El Justiprecio puede tener en cuenta:

• PERJUICIO DIRECTO. Valor físico de suelo, inmuebles, aprovechamiento, etc.
• PERJUICIO INDIRECTO. Perjuicio económico ocasionado, que va más allá de lo físico. Incluyendo daños por pérdidas de clientes, posicionamiento empresarial, etc.
• PERJUICIO SENTIMENTAL. Premio de afección.
• OTRAS INDEMNIZACIONES. Plantaciones, arbolado, derechos arrendatarios, pasos a nivel, etc.
• INTERESES. Intereses de demora.

Fijación del Justiprecio

Para fijar el Justiprecio, se sigue el siguiente procedimiento (incluyendo hasta el nombramiento del jurado de expropiación forzosa):

Esquema Fijación del Justiprecio en expropiación forzosa

Funciones del Jurado de Expropiación Forzosa

El Jurado de Expropiación Forzosa tiene como labor determinar el justiprecio en un proceso expropiatorio. Es decir, comienzan a trabajar si no hay acuerdo entre el propietario y la Administración sobre la cuantía a compensar.

El Perito de Justiprecio

El proceso para conseguir el justiprecio es el siguiente:

1. La Administración y el propietario deben convenir el justiprecio a través de un acuerdo. Generalmente, la cantidad ofertada es muy "a la baja", con lo que no se debe aceptar. Si no hay acuerdo,
2. El Jurado de Expropiación debe fijar el justiprecio. Si no se está de acuerdo,
3. El propietario debe acudir al tribunal Contencioso-Administrativo, que decidirá sobre el precio. Para lo que es fundamental contar con un Perito que determine el Justiprecio de forma objetiva e independiente.

La indemnización por expropiación forzosa (compensación)

Para cobrar el justiprecio en concepto de Indemnización por expropiación forzosa, existen 3 vías, cada una con sus ventajas e inconvenientes, que a continuación se analizan:

Así que, a la hora de decidir cuál es el procedimiento que vamos a seguir para obtener el Justiprecio por la expropiación de nuestros bienes, debemos considerar:

1. URGENCIA. Es un factor clave, ya que cuanto más estemos preparados para esperar, más podremos conseguir en concepto de justiprecio. No quiere decir que tengamos que esperar, pero sí que dispongamos de la tranquilidad necesaria para abordar el procedimiento.
2. PERITACIÓN DE LOS BIENES. Es necesario conocer el valor de los bienes para reclamar el justiprecio en concepto de indemnización por la expropiación, o negociar a la baja dentro de unos márgenes. El informe pericial puede servir, para un juicio posterior.
3. TENER ASESORAMIENTO. El cobro del Justiprecio debe negociarse, al igual que la cuantía. Ya que la Administración tiene la mala costumbre de pagar tarde (y mal).
4. PLANTEARSE UNOS RANGOS. Ya que la propuesta de la Administración para la expropiación, puede ser aceptable si se hace dentro de unos rangos adecuados. Por lo que aconsejamos definirlos previamente.
5. PELIGROS. De alargar el proceso y de meternos en un procedimiento legal, con los gastos que conlleva: tasas, abogado, procurador, perito, e incluso las costas, si se pierde con condena a éstas.

Reclamar por expropiación forzosa injusta

Dependiendo de los hechos y de la instancia ante la que se reclame, puede interponerse diferentes reclamaciones. Analizamos las ventajas, inconvenientes y posibles motivaciones de cada una:

También se puede solicitar a la Administración una indemnización por los perjuicios sufridos en el resto de finca no expropiada por causa de la expropiación. Por lo que habría que solicitar la expropiación total de la finca, si el resto no tuviera valor sin la parte expropiada.

Al igual que, como veíamos antes, se puede reclamar por pérdidas económicas por el cese de la actividad, y situaciones similares.

En PJ GROUP recomendamos no aceptar la propuesta económica de la Administración si no nos satisface, ya que se puede tener muchas opciones de conseguir mayorarla e incluso recibir los intereses legales.

Actuación de un Perito en una expropiación forzosa

Un Perito en Expropiación Forzosa es la figura que puede proteger al expropiado por la Administración, mediante la tasación de los bienes y derechos a expropiar (o expropiados), determinando un justiprecio adecuado.

Se trata, por tanto, de una figura que puede proteger al expropiado de una apropiación de la titularidad, si la compensación ofrecida es menor de la que debería ser. Considerando que la compensación exigible debe corresponderse con la pérdida íntegra patrimonial del expropiado. Atendiendo, principalmente, al valor objetivo del bien o derecho.

Se requieren diferentes Peritos para la valoración de distintos bienes, así:

• Para tasar inmuebles, se requiere un Perito Arquitecto o Perito Ingeniero, aunque también valdría un Aparejador.
• Para determinar el valor de terrenos, un Perito Agrónomo o Perito Arquitecto.
• Para calcular el valor de empresa o negocio asociado a un bien, un Perito Economista o Perito Mercantil.

Es importante resaltar que el concepto del pago del justiprecio se corresponde con una compensación, no con una indemnización. Ya que existe una privación patrimonial, no sólo una limitación.

Expropiaciones por la vía de AVE

A efectos prácticos, la Administración ofrece una cuantía muy por debajo del valor del suelo a los propietarios, por lo que depende de estos no aceptar lo ofrecido y emprender un largo camino, no muy agradable, para reclamar lo que por ley nos pertenece.

Dice le legislación que se tiene que compensar la TOTALIDAD del valor, por lo que es fundamental contar con el testimonio de un Perito que tase los bienes, y lo defienda ante el tribunal si es necesario. Esta compensación económica debe ser: oportuna, adecuada y efectiva. El justiprecio debe ser abonado en menos de 6 meses desde que se declare la necesidad de ocupación.

Reclamar expropiaciones por línea de AVE Lorca-Almería

Adif Alta Velocidad está en proceso de expropiar 923 fincas para la ejecución del proyecto de la línea de Alta Velocidad (AVE) entre Murcia y Almería, en el tramo: Lorca-Pulpí.

Estas expropiaciones afectan a más de 200 hectáreas, que distribuyen las finas a expropiar de la siguiente forma:

• 535 fincas de Lorca (124 ha)
• 146 fincas de Puerto Lumbreras (24 ha)
• 240 fincas de Pulpí (59 ha)

Los afectados, son 850 particulares, que pueden reclamar si la cantidad ofertada por la Adminsitración es insuficiente.

Reclamar expropiaciones para Corredor Mediterráneo, tramo Lorca-Sangonera

Adif Alta Velocidad está en proceso de expropiar 1.255 fincas para la ejecución del proyecto ferroviario del Corredor Mediterráneo, perteneciente a los municipios de: Murcia, Librilla, Alhama, Totana y Lorca. Siendo Totana la población más afectada.

Siendo un total de 265 fincas. Además, en un futuro próximo se construirá un tercer carril de la autovía A-7, con lo que habrá nuevas expropiaciones.

Si necesita un Perito para realizar la reclamación por la expropiación y el justiprecio injusto, en PJ GROUP podemos ayudarle.Consulte la Normativa de Expropiación en el área del ferrocarril:

1. Ley de E.F. de 16 de diciembre de 1954. (Consolidada con fecha 27/06/2008). 01.08. Real Decreto 817/2009 de 8 de Mayo,
2. Reglamento de la Ley de E.F. Decreto de 26 de abril de 1957
3. Ley de Suelo. Real Decreto legislativo 2/2008,
4. Orden Circular 1/2009. Expr. Relación de bienes y derechos afectados

Recomendaciones de PJ GROUP

En PJ GROUP le recomendamos 2 cosas:

1. No acepte la primera oferta. Como premisa con la Administración, desgraciadamente, es válida. Ya que ofrecerán una cantidad muy por debajo del valor del suelo. De ahí la avalancha de reclamaciones por la construcción del AVE, aeropuertos, etc.
2. Busque un Perito competente. Que le ayude a determinar el valor del suelo, explotación agrícola, inmuebles, negocios, etc.

¿Te has visto perjudicado por la expropiación forzosa? ¿Ha sido adecuado el justiprecio aceptado?