Perito en Cláusula suelo para reclamar al banco

Un Perito en Cláusula Suelo o el Suelo hipotecario, calcula el mínimo incluido en algunos contratos de hipotecas, de manera que el suscriptor nunca pagaría menos que esta cantidad (suelo).

El índice más común en las hipotecas en el Euríbor, al que generalmente se le aplica un Suelo próximo al 4%. Al tratarse de una cláusula ilegal, se puede reclamar al banco por haber pagado más de lo que se debería.

Qué es la cláusula suelo

Cláusula suelo es una cláusula contractual establecida en algunos casos por el banco cuando se solicita un préstamo hipotecario de interés variable para la compra de una vivienda, la cual marca un límite mínimo al interés del que no bajará aunque el tipo de interés variable baje.

Evidentemente es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al cliente particular que solicita el préstamo, dado que aunque los tipos de interés bajen, dicha cláusula evitará que esa bajada sea trasladada al interés de la cuota mensual por debajo de un límite marcado.

Según el caso se puede considerar de una cláusula abusiva, ilegal o nula, pudiendo reclamar el importe correspondiente. En España se han declarado nulas esta cláusula suelo en unos 40 bancos y cajas de ahorro.

Qué necesito para conseguir la devolución de la clausula suelo

Si ha solicitado una hipoteca a nivel personal con interés variable para una vivienda los pasos a seguir del procedimiento completo serán:

1. Comprobar si la hipoteca firmada con el banco tiene cláusula suelo revisando si ha estado pagando el mismo importe de la mensualidad de la hipoteca en aquellos meses en los que ha bajado el euribor. Si desconoce el tema o cómo mirarlo contacte con algún familiar o amigo conocido que sepa mirarlo, si no puede recuerrir a nadie contacte con un perito economista. Si el tipo de interés aplicado supera el euríbor más el diferencial que le fue especificado en el contrato, significa que la hipoteca en cuestión dispone de cláusula suelo.

2. Comprobar si es viable poner en marcha una reclamación. Si ha detectado que su hipoteca tiene cláusula suelo es recomendable que contacte con un perito economista o perito mercantil especialista en hipotecas para que le calcule el importe que ha pagado demás y analice su situación para determinar la viabilidad de reclamar la nulidad de la cláusula suelo y obtener la devolución de las cantidades calculadas.

3. Interponer una reclamación extrajudicial. Conociendo el importe que el banco debería devolver en caso de logarar la nulidad de la cláusula suelo estará en posición de interponer una reclamación extrajudicial, pues en caso de que el banco reconozca la nulidad y devolución de abonar el importe correspondiente de aplicar la cláusula suelo le darán una cantidad que la entidad han calculado y que normalmente será inferior a la calculada por un perito mercantil especialista en hipotecas de reconocer la eliminación  en al banco mediante alguna de las siguientes vías:

• A través de un formulario bancario. Por ley, el banco está obligado a proporcionar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales. En el caso de proporcionar algún formulario para tal fin es recomendable utilizar los canales que el banco suministra ya que de actuar otro modo puede alegar que no se ha utilizado el canal adecuado retrasando los trámites aunque sea de dudosa acción pues la ley no indica que sea obligatorio realizar la reclamación a través del sistema proporcionado por el banco.
• Acudir al servicio defensor del cliente solicitando la eliminación de la cláusula suelo.
• Presentar una reclamación mediante burofax a través de un abogado especialista.

4. Opcional: Reclamar ante el banco de España. Requiere haber efectuado la reclamación al banco y que hubiera desestimado la solicitud de devolución del importe correspondiente a la cláusula suelo.

5. Interponer una reclamación por vía judicial la nulidad de la cláusula suelo.

Es posible saltarse el paso 3 y 4 para ir por vía judicial pero en caso de no intentar una solución acordada con la entidad bancaria se perdería la posibilidad de recuperar las costas judiciales con todo el sentido, ya que no se ha procedido por el camino que hubiera evitado los gastos en caso de que el banco reconociera desde el principio de aplicar la nulidad de la cláusula suelo y por consiguiente abonar las cantidades correspondientes.

Los banco harán lo posible para dilatar el proceso y evitar el pago. La presentación de una reclamación extrajudicial por cláusula suelo se hace necesaria para tener la posibilidad de ganar las costas pero no por ello se obtendrá una constestación favorable por parte del banco, debiendo proseguir con una demanda judicial.

Podríamos resumir el procedimiento habitual en los siguientes pasos:

1. Comprobar si la hipoteca tinene cláusula suelo. Esto lo puede ver en este artículo en el apartado "Cómo saber si tengo cláusula suelo en la hipoteca".

Hay dos opciones para realizar la reclamación extrajudicial de la devolución de la cláusula suelo al banco, pero se aconseja que sea a través del formulario del banco para evitar retrasos pues a su juicio consideran que no está formalmente tramitada cuando se solicita por otras vías aunque con la ley en la mano parecen ser completamente válidas. Las dos formas de proceder a la reclamación extrajudicial son:

• Rellenando los formularios que el banco ponen a disposición de los clientes. Como se indica en el siguiente artículo de la ley sobre la materia de cláusula suelo:

Artículo 3. Reclamación previa.
Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales, que tendrá carácter voluntario para el consumidor y cuyo objeto será atender a las peticiones que éstos formulen en el ámbito de este real decreto-ley. Las entidades de crédito deberán garantizar que ese sistema de reclamación es conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

2. Realizar un escrito de la reclamación extrajudicial, para lo que normalmente tendrán que acudir a un abogado especializado.

La contestación del banco la recibirá en un plazo máximo de unos 3 meses (según el punto 4 del Artículo 3. Reclamación previa.) desde la presentación de la reclamación, debiendo contener lo siguiente:

Artículo 3. Reclamación previa.
2. Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo; en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses. En el caso en que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará las razones en que se motiva su decisión, en cuyo caso se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.

Si pasa ese tiempo sin contestación o no se llega a un acuerdo en ese plazo, se podrá interponer una demanda judicial por cláusula suelo.

Cómo calcular la cláusula suelo de mi hipoteca

El cálculo de la cuantía debida a la cláusula suelo es recomendable que la realice un perito mercantil especialista en hipotecas, no sólo es saber calcular también hay que conocer qué valores corresponden aplicar en función de la ley y de lo pactado en la escritura.

Conformarse con lo ofertado por el banco o basarse en un cálculo propio incorrecto puede suponer reducir un 50% la cuantía correspondiente, ya que normalmente en caso de aceptar la nulidad de la cláusula suelo  ofrecerá una cantidad inferior a la que pueda corresponder y es donde resulta crucial tener un informe elaborado por un experto economista que determine realmente conocer las cuantías de la devolución.

Simplificando, el cálculo de la cláusula suelo se hace sumando

1. el dinero que se hubiera pagado demás
2. los intereses legales que estuvieran por encima, normalmente, del 3%
3. las costas judiciales.

Para lo que habrá que revisar el tipo de referencia se nos está aplicando (EURIBOR, IRPH, etc.), qué diferencial se nos añade, qué cláusula suelo se tiene, la fecha de constitución de la hipoteca, con cuántos meses de antelación se toma el dato del interés de referencia, si la revisión del interés de referencia es anual, semestral, trimestral o mensual, el interés real y el aplicado como interés legal según año, las fechas a partir de las que aplicar el tipo de demora, la actualización del capital pendiente en cada cálculo, etc

La realidad es mucho más compleja y hay que tener en cuenta la fecha de constitución de la hipoteca, qué interés de referencia es de aplicación, con qué antelación se toma el dato del interés de referencia (un mes, dos meses, etc.), qué revisión del interés de referencia se aplica (anual, semestral, trimestral, mensual), el diferencial que se nos aplique y la cláusula suelo que se imponga en la hipoteca.

Los bancos utilizan el valor del 3% por que es lo que marca la ley, pero este interés sólo debe aplicarse en caso de no existir un pacto, con lo cual no corresponde aplicar el 3% ya que en la escritura estár indicado otro interés que seguramante será mayor, lo normal es que esté entorno al 20%.

En el real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, se establece

la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho calculo; en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses.

En el Artículo 1108 del código civil se indica:

Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.

El interés legal varía según el año, en la Ley 3/2017, de 27 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2017 se indicaba lo siguiente:

Disposición adicional cuadragésima cuarta. Interés legal del dinero.
Uno. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero, éste queda establecido en el 3,00 por ciento durante la vigencia de esta Ley.
Dos. Durante el mismo periodo, el interés de demora a que se refiere al artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, será el 3,75 por ciento.
Tres. Durante el mismo periodo, el interés de demora a que se refiere el artículo 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, será el 3,75 por ciento.

Podemos utilizar la siguiente tabla sobre el interés de demora de los últimos años para hacernos una idea de los cálculos a realizar:

La necesidad de un Perito en cláusula suelo

La diferencia de acudir o no acudir a un perito puede suponer recuperar casi el 50% más de la cuantía a devolver por la cláusula suelo.

El cliente del banco no suele tener un criterio profesional para conocer si le corresponde una devolución de la cláusula suelo, cuál es la viabilidad de obtener éxito en la reclamación y fundamentalmente la cuantía que debe percibir

Acudir a un perito economista o perito mercantil especialista en hipotecas, será en algunos casos imprescindible y en otros muy recomendable según la situación y complejidad del caso. Al menos será necesaria la confección de un informe profesional sin que tenga que ser un informe pericial de cara a un juicio para disponer de las cuentas claras y estar así en conocimiento de qué cuantía se debe solicitar, pues no tiene sentido interponer una reclamación por cláusula suelo al banco que te concedió la hipoteca sin saber si corresponde reclarmar, qué cantidad reclamar y si la posible oferta del banco es correcta, ya que normalmente será inferior a la calculada por el perito pues el banco suele utilizar un interés de demora por defecto indicado por ley el sólo debe ser usado si no hubiera uno pactado en la escritura de la hipoteca de la vivienda, pudiendo llegar a suponer un 50% de la cantidad a devolver, otro factor condicionante que suele ser diferente es la fecha a partir de la cual se tienen en cuenta la aplicación del tipo de la demora.

Por lo general, todos los bancos responden con una negación ante las reclamaciones extrajudiciales sin ofrecer razones en busca de dilartar el caso lo máximo que les sea posible. Si nos vamos a lo que recoge la ley en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Atendiendo a lo que dice concretamente en el siguiente artículo:

Artículo 4. Costas procesales.
1. Solamente si el consumidor rechazase el cálculo de la cantidad a devolver o declinase, por cualquier motivo, la devolución del efectivo e interpusiera posteriormente demanda judicial en la que obtuviese una sentencia más favorable que la oferta recibida de dicha entidad, se impondrá la condena en costas a esta.
2. Si el consumidor interpusiere una demanda frente a una entidad de crédito sin haber acudido al procedimiento extrajudicial del artículo 3, regirán las siguientes reglas:
a) En caso de allanamiento de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, se considerará que no concurre mala fe procesal, a efectos de lo previsto en el artículo 395.1 segundo párrafo, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
b) En el caso de allanamiento parcial de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la condena en costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

Podemos ver que sus artículos y disposiciones resultan favorables al banco pero igualmente habrá que pasar por esta tramitación de las reclamaciónes extrajudiciales para no perder la posibilidad de ganar las costas.

Cómo saber si tengo cláusula suelo en la hipoteca

En principio, es fácil conocer esto, entre otros motivos, porque el afectado habrá podido comprobar en estos meses cómo las rebajas del euríbor no se ha dejado notar en la cuota mensual. No obstante, para acabar con las dudas tan solo basta con consultar el recibo del banco. Si el tipo de interés aplicado supera el euríbor más el diferencial que contenga el contrato, significa que la hipoteca en cuestión dispone de cláusula suelo.

Ejemplo de cláusula suelo en una hipoteca

Un ejemplo del cálculo de la cláusula suelo puede ser:

El préstamo hipotecario se fija en el Euribor + 0,5 %, con un Euribor fijo del 2,2 %. En el momento de la actualización de las condiciones del préstamo (normalmente de carácter anual), con un Euribor del 1,5 %, daría lugar a:

• SIN cláusula suelo, a un 1,5 + 0,5 = 2,0 %
• CON cláusula suelo, y al ser menor el Euribor de mercado al fijado en el contrato, a un porcentaje del:  2,2 + 0,5 = 2,7 %

Lo que produce que las cuotas a pagar no bajen nunca debajo del "suelo". Mientras que los préstamos hipotecarios sin cláusua suelo, las cuotas descienden.

Desde cuando hay cláusula suelo

Cláusula suelo es una cláusula contractual establecida en algunos casos por el banco cuando se solicita un préstamo hipotecario de interés variable para la compra de una vivienda, la cual marca un límite mínimo al interés del que no bajará aunque el tipo de interés variable baje.

Normalmente se empezó a aplicar en el año 2009, que fue el momento en el que el Euribor descendió notablemente dando lugar a la aplicación de la cláusula suelo. Por esas fechas, aquellas hipotecas con cláusula suelo del 3,5% con interés variable Euribor + diferencial del 1.25% se empezaron a aplicar la cláusula suelo, pero no hay un momento concreto, la cláusula suelo actúa como un límite mínimo en la aplicación de los intereses que el banco cobra por el préstamo de la hipoteca, por lo que dependerá de cada hipoteca y de las cláusulas impuestas, comenzando por tanto en un momento diferente según la sig situación particular de cada hipoteca, dándose en el momento en el que la suma del tipo de referencia más el diferencial dieran un resultado inferior al indicado como límite por la cláusula suelo.

¿Es fácil conseguir la devolución de la clausula suelo?

Los bancos tienen obligación de devolver el dinero a los clientes que no sean personas jurídicas, salvo aquellas aquellas personas que alcanzaron un acuerdo con el banco y firmaron un documento de conformidad. Tampoco podrán recibir la devolución o será complicado quienes reclamaron y recibieron una indemnización antes del 2013. No obstante, la Sentencia de 21 de diciembre de 2.016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, declara la retroactividad de la nulidad de la cláusula suelo por considerarla abusiva.

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