Las cláusulas abusivas (o potencialmente abusivas) se emplean ampliamente por los bancos para obtener más beneficios, aunque ello suponga engañar a sus clientes, y un posible quebrantamiento de la Ley. Estamos hablando, entre otras, de:

Veremos a continuación más detalles sobre las mismas, y cómo reclamar. Además, conoceremos al perito profesional encargado y hablaremos de la utilidad de contar con los servicios de un agente comercial.

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Qué son las Cláusulas Abusivas

Las cláusulas abusivas son todas cláusulas contractuales impuestas por una de las partes (y aceptadas por el hipotecado), que van en contra de la buena fe, y causan un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones entre las partes.

Aquí, cabe decir que los préstamos hipotecarios no son contratos entre iguales, sino que en ellos, el hipotecado acepta las condiciones impuestas para que se le otorgue un préstamo que de otra manera no se le daría.

Este tipo de cláusulas afectan gravemente a los clientes que se ven obligados a pagar grandes cantidades de dinero y, en algunos casos, entran en deudas interminables. Además, hay casos en los que no son informados de todas las partes del contrato y las entidades financieras ocultan información acerca de estas cláusulas abusivas.

Actualmente existen una gran cantidad de cláusulas abusivas comunes en un préstamo hipotecario. En este artículo intentamos ayudarle a identificarlas y le daremos las claves para poder reclamar. Una vez se suscriba el préstamo hipotecario y se tenga el documento, se dispone de 10 días para presentar la oposición al mismo.

En PJ GROUP ponemos nuestros expertos a su disposición para realizar informes periciales que defienden sus intereses por la existencia de cláusulas abusivas.

En muchos casos, las cláusulas son abusivas por sentencia, por lo que falta calcular el perjuicio. Un Perito Economista ratificará este informe ante el juzgado correspondiente, explicando el cálculo de préstamos e información de perjuicios.

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Partes de una Hipoteca

Para saber cuáles son las cláusulas abusivas, primero debemos detallar las partes de todo préstamo hipotecario. Los contratos contienen, al menos, los siguientes 8 puntos:

  1. CONSTITUCIÓN. Se declaran las obligaciones de cada una de las partes. Una vez constituida, se inscribe en el Registro de la Propiedad
  2. CAPITAL. Cuantía económica prestada
  3. PLAZO. Tiempo en que se devuelve el préstamo
  4. INTERÉS. Puede ser fijo o variable, y es el % que gana la entidad por prestar el capital
  5. AMORTIZACIÓN ANTICIPADA. Condiciones si se devuelve el préstamo antes del plazo convenido
  6. EJECUCIÓN. Cláusulas relativas al proceso judicial o extrajudicial de ejecución
  7. COMISIONES. Pueden ser:
    - De estudio
    - De apertura
    - Por subrogación
    - Por modificación de condiciones
    - Por reclamación de posiciones deudoras
    - Por amortización anticipada
    - Compensación por desistimiento
    - Por riesgo de tipo de interés
    - Intereses de demora
  8. OTRAS OBLIGACIONES DEL DEUDOR. Puede afrontar:
    - Tasación del inmueble
    - Inscripción de la escritura de préstamo hipotecario
    - Gastos de cancelación de la hipoteca
    - Gastos de conservación del bien
    - Gastos en caso de impago
    - Seguros (para protección del inmueble, de vida del deudor)

Cuáles son las Cláusulas Abusivas habituales en Hipotecas

A continuación, veremos las cláusulas abusivas que podemos encontrarnos en contratos hipotecarios. Cabe decir que muchas de ellas ya han sido declaradas nulas por sentencias firmes.

1. AÑOS DE 360 DÍAS EN LUGAR DE 365

Los bancos, como veremos más adelante, cobran más al tener en cuenta años de 360 días en vez de 365 días.

2. CAPITALIZACIÓN DE INTERESES

Los intereses ya vencidos y no pagados se suman al capital total del préstamo hipotecario, lo que es ilegal ya que los intereses de demora pendientes y el capital son conceptos distintos.

3. COMISIONES, TASAS Y COSTAS

Se trata de un apartado amplio, que incluye, entre otras:

- COMISIÓN DE ESTUDIO Y APERTURA. Son abusivas por ser de adhesión (es decir, si no se aceptan, no hay hipoteca). Además, si se trata de clientes habituales, las entidades conocen los detalles financieros de sus clientes
- COMISIÓN DE CANCELACIÓN O AMORTIZACIÓN. Se retribuye al banco por los trámites administrativos y la compensación por el lucro cesante, al no cobrar los intereses por el capital pendiente del préstamo
- COMISIÓN DE COMPENSACIÓN POR RIESGO DE INTERÉS. Se cobra si la cancelación supone una pérdida para la entidad
- COSTAS JUDICIALES. Las impone el juez, sin que una entidad bancaria tenga competencias al respecto
- TASACIÓN. Gastos asociados a la tasación del inmueble. El hipotecado puede contratar a quien vea oportuno, sin que le sea impuesto
- COMISIONES DE ESTUDIO Y APERTURA. Se trata de comisiones totalmente impuestas, sin negociación. Además, son un sin sentido si se tiene en cuenta que el banco conoce nuestra solvencia
- SERVICIOS. Es ilegal que el banco obligue al hipotecado a contratar seguros, tarjetas, etc. u otros servicios a través del banco

4. INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS

Es frecuente encontrar préstamos hipotecarios con intereses de demora superiores a los legales (límite de 3 veces el interés legal del dinero). Así, la cuantía impagada e intereses puede suponer una cantidad elevadísima para el suscriptor de la hipoteca.

5. SEGUROS

La obligación de contratar seguro de vida, invalidez, desempleo o insolvencia, a través del banco, es ilegal. Si bien, no es ilegal exigir al hipotecado que disponga del mismo. Por lo que se puede contratar con quien ofrezca mejores condiciones.

Los seguros de daños deben circunscribirse a la vivienda.

6. IRPH

Se trata de un índice más elevado que el EURIBOR y que puede ser manipulado por las entidades financieras. Por lo que puede ser ilegal.

Vea más información sobre cómo reclamar hipotecas con IRPH pulsando aquí

7. CLÁUSULA SUELO

Renuncia a la bajada de los tipos de interés, al haber un % suelo bajo el cual no puede situarse el interés. Como sabemos, se trata de una cláusula abusiva y totalmente reclamable.
Sentencia de nulidad de cláusula suelo del TS

8. LIQUIDACIÓN UNILATERAL DE LA DEUDA IMPAGADA

El banco puede presentar directamente la liquidación de su importe para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

9. REDONDEO AL ALZA

Establecer en los prestamos hipotecarios cláusulas por las que el banco fija un redondeo sólo al alza a la hora de calcular los intereses.

10. FUERO

La renuncia a los juzgados de nuestra localidad puede ser reclamable.

11. TAE

Tasa anual equivalente asociada a un interés determinado. En su cálculo influyen el tipo de interés, el plazo y la comisión de apertura. Si la TAE fluctúa, es posible que se esté cometiendo un abuso, por lo que puede ser necesario que un Perito Economista lo calcule y compare con el que se está aplicando.

12. VENCIMIENTO

El acreedor puede dar por vencido anticipadamente el préstamo si el deudor no cumple con las obligaciones de pago. Es abusivo y nulo aplicar la cláusula por la falta de pago de una simple cuota.

Necesitaría ser un experto financiero para saber en todo momento qué cláusulas son abusivas. En PJ GROUP podemos ayudarle, evitando posibles abusos y reclamando contra la entidad por los cometidos.

Cómo Detectar Cláusulas Abusivas en mi Hipoteca

Aunque usted puede analizar la hipoteca, lo ideal es que un Perito experto encuentre y analice las cláusulas abusivas en su contrato de hipoteca. El Perito puede analizar 3 partes dentro del contrato de préstamos hipotecario:

DETECTAR CLÁUSULAS ABUSIVAS FINANCIERAS

Son las referentes a los números dentro del préstamo. Incluyendo:

  • Cuantía del préstamo hipotecario.
  • Plazos de devolución
  • Períodos de pago.
  • Períodos de amortización de intereses.

Para detectar cláusulas abusivas financieras, debemos fijarnos en las siguientes situaciones:

  1. SI HAY SUELO. La cláusula suelo es limitativa del tipo de interés variable pactado. Donde se establece que nunca puede ser menor que un % nominal anual
  2. SI HAY CLÁUSULA 365/360. A través de la cual se pagan 5 días de intereses de más a la entidad crediticia
  3. SI HAY REDONDEO AL ALZA. A través de esta cláusula se establece que el interés nominal de diferencia, más el margen pactado, a pagar por el hipotecado, se redondeará siempre al alza del múltiplo más cercano (de 0,25, 0,50, 1, etc.)
  4. SI HAY INTERESES DE DEMORA. Esta cláusula no tiene por qué ser abusiva, siempre y cuando se encuentre menos de 2 puntos por encima del interés del tipo de referencia más el diferencial pactado. Además, no puede ser superior a tres veces el interés legal del dinero
  5. SI HAY CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. La entidad crediticia puede declarar vencido el préstamo antes de lo pactado. Pudiendo reclamar el importe de lo adeudado

DETECTAR CLÁUSULAS ABUSIVAS NO FINANCIERAS

Son las no referentes a números y cantidades. Principalmente versan sobre las garantías de devolución en caso de incumplimiento.

  1. TRANSFERIR EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Se trata de una cláusula abusiva consistente en que la entidad crediticia puede ceder el préstamos aun tercero sin notificar al deudor
  2. PROHIBICIÓN DE ALQUILAR EL INMUEBLE. Prohibición de arrendar, enajenar, ni gravar partes del inmueble hipotecado sin el consentimiento de la entidad financiera
  3. RENUNCIAR AL EXAMEN DE LA ESCRITURA. Obligar a firmar el contrato sin examinar la escritura es una cláusula abusiva ilegal

LAS ADVERTENCIAS NOTARIALES

Son relativas a la transparencia de las condiciones financieras o económicas en préstamos hipotecarios y las contratación.

Cómo Reclamar Cláusulas Abusivas en Hipotecas

Las cláusulas abusivas  forman parte de las prácticas habituales de los bancos. Por lo que, si se tiene una hipoteca activa, es altamente probable que incluya alguna cláusula que pueda considerarse abusiva para el hipotecado. Esto puede incluir hacerse cargo de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

Los pasos que recomendamos dar a la hora de reclamar por cláusulas abusivas es el siguiente:

  1. LOCALIZAR LA ESCRITURA. Así como todos los documentos que acrediten gastos asociados (tasación, notaría, registro, etc.)
  2. PERITACIÓN ECONÓMICA. Contar con un perito que calcule el perjuicio creado. Se trata de un especialista que puede analizar y detectar posibles cláusulas abusivas.  Se trata de Peritos Economistas con experiencia y conocimientos amplios en la materia. Detectando no sólo cláusulas suelo, IRPH, etc. sino también gastos no imputables al hipotecado.
  3. RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL. Acudir al defensor del cliente de la entidad financiera (o entidad que haya absorbido a la primaria, con la que se suscribió el préstamo) y reclamar las cantidades expuestas en el informe. Si no quieren devolverte nada o únicamente una parte, intentarán engañar para que no se abra la vía judicial
  4. VÍA JUDICIAL. Sólo en caso de que el banco se niegue a devolverte el total del dinero calculado por el perito, se puede interponer la demanda judicial. En ésta, se debe solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de la misma. Por lo que debe ir acompañado de resguardos

Sentencia del Tribunal Europeo y TS sobre Cláusulas Abusivas en Hipotecas

La Ley considera las cláusulas abusivas nulas de pleno derecho. A lo largo de los años, ha habido varias sentencias de Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que han cambiado el panorama nacional:

2013 - Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea . Conlleva la modificación de la Ley Hipotecaria (1/2013), que permiten al ejecutado poder alegar existencia de oposición por los siguientes motivos:

  • Que el título contenga cláusulas abusivas
  • Carácter abusivo de una cláusula contractual constituye causa de oposición

2014 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Los hipotecados que emprendan acciones legales contra el banco con el que han suscrito el préstamos hipotecario por la existencia de cláusulas abusivas no podrán ser desahuciados.

2015 - Tribunal Supremo. Se declara abusiva la cláusula por la que se impone que sea el hipotecado el que abone todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Lo que pueden ser miles de euros para cada hipoteca.

2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Examinar las cláusulas abusivas en un contrato hipotecario es obligatorio por el juez nacional.

2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Retroactividad total en la devolución del dinero cobrado por la banca respecto a la cláusula suelo.

Cómo Reclamar Gastos de Hipoteca por Cláusulas Abusivas

Como hemos visto, en las sentencias anteriores, uno de los aspectos reclamables de las cláusulas abusivas es el hecho de que los gastos de la hipoteca se solían aplicar al hipotecado, en su totalidad.

El procedimiento de reclamación es el mismo que acabamos de ver. Siempre puede hacerlo  "sin perito", pero las cuantías deben estar estudiadas de forma escrupulosa y metódica, para que puedan aceptarlas, ya sea por la vía prejudicial o la propia judicial.

Dentro de los gastos de hipotecas de formalización de la hipoteca que se pueden reclamar, se encuentran:

  • GASTOS DE NOTARÍA Y REGISTRO. La obligación de pago es del solicitante del servicio. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista. Siendo la entidad de bancaria la encargada de estos gastos
  • IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. El sujeto pasivo del impuesto el adquiriente del bien o derecho. Es decir, el banco o entidad prestamista debe hacerse cargo del mismo.

Cabe recordar que el plazo para reclamar es de 4 años desde que la hipoteca es vigente. Es decir finalizó el 24 de diciembre de 2019. Para las que ya han sido abonadas se puede reclamar si el pago total se completó dentro del periodo 23 de Diciembre de 2011 y 23 de Diciembre de 2015.

Reclamar Cláusulas Abusivas con un Informe Pericial

Reclamar a los bancos por gastos hipotecarios o cláusulas abusivas es posible y útil. Para ello es de gran ayuda un informe pericial sobre gastos (de constitución de la hipoteca, inscripción, etc.)

Nuestros peritos economistas tienen amplia experiencia en el análisis de los perjuicios originados en el  ámbito Bancario o Financiero y en la realización de Dictámenes Periciales para reclamar por la vía extrajudicial o la propia vía judicial a los bancos.

Al haber una muy amplia casuística de diferentes abusos que pueden cometer los bancos, nuestros Peritos tienen en cuenta todas las posibles situaciones:

  • Órdenes mal ejecutadas por el Banco
  • Compensaciones de saldos o de deudas
  • Aplicación de cláusulas abusivas
  • Comisiones improcedentes
  • Productos de riesgo
  • Contratación de seguros irregular
  • Derivados Financieros comercializados irregularmente

En la reclamación ejercida, al determinarse que hay cláusulas abusivas, puede ser necesario recalcular todos los costes, así como la indemnización que se reclama, incluso la nulidad de la cláusula. Por lo que es necesario contar con la ayuda de un Perito competente.

Para conseguir una compensación por el daño sufrido, generalmente hay que acudir a la vía legal, para lo que es necesario contar con el informe pericial de un Perito adecuado, que en PJ GROUP podemos asignarle.

Qué puedo conseguir con el Informe Pericial sobre las Cláusulas

Se puede emplear con las siguientes finalidades:

  1. Renegociar las condiciones del contrato con el banco
  2. Conseguir reducciones de la cuota
  3. Reclamar por la vía ordinaria del banco las cantidades que le cobraron indebidamente
  4. Reclamar por la vía judicial por las cantidades descritas

El Perito Economista, clave para reclamar ante Cláusulas Abusivas de Hipotecas

Como hemos comentado a lo largo de este post, el encargado de analizar la posible estafa y estudiar las cláusulas presentes en el contrato de la hipoteca es el Perito Economista.

Se trata de profesionales expertos en este ámbito y capacitados para emitir una opinión fundamentada sobre las cláusulas abusivas de una hipoteca. Los especialistas de Perito Judicial Group estudiarán la documentación del caso y la relación con la entidad financiera. Además, analizarán el dinero pagado de más y la cantidad que será posible recuperar por medio de una reclamación.

Los Dictámenes Periciales realizados por el Perito Económico analizan los hechos económicos contables, fiscales o financieros y establecen unas conclusiones sustentadas en datos objetivos.

Además, la intervención de un Perito Economista puede ser relevante en distintos casos como:

¿Tiene una hipoteca? ¿Ha analizado si contiene cláusulas abusivas? En PJ GROUP podemos ayudarle. Póngase en contacto con nosotros y pondremos a su disposición al profesional que necesita.

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