¿Quieres vender tu casa y no sabes como hacerlo? ¿Qué precio tiene mi casa? ¿Por cuánto dinero alquilo mi vivienda?
Si alguna vez te has hecho estas preguntas y tienes interés por conocer el valor real de tus bienes inmuebles encontrarás en este post las claves para resolver tus dudas.
A todos nos generan cierta incertidumbre los procesos de venta y queremos obtener siempre el beneficio que nos pertenece. ¿Conoces la figura del Perito Tasador? Este experto será esencial para conseguir tus intereses.
1. Cuánto vale mi casa
La valoración y estimación del valor de una vivienda es un proceso complejo que precisa del trabajo de profesionales expertos en el tema.
El método efectivo para conocer cuánto vale una casa es la realización de una tasación. Este proceso tiene validez legal y aportará la cantidad por la que podrá poner a la venta su vivienda. Mediante este proceso el comprador también tendrá la garantía y un documento oficial de que el vendedor ha impuesto el valor real.
¿Está buscando un profesional que le ayude a conocer el precio por el que vender su casa? En Perito Judicial Group contamos con profesionales con conocimientos suficientes para ayudarle a conseguir la cantidad de dinero que le corresponde.
Llegados a este punto debe saber que no puede establecer el valor que considere oportuno. Entra en juego el concepto de valor de mercado. Este es definido por el Ministerio de Economía y Hacienda en la Orden Ministerial del 30 de noviembre de 1994 como:
``Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.´´
2. Qué factores se tienen en cuenta para valorar una casa
Durante la compraventa y alquiler de viviendas se tienen en cuenta numerosas características. Estas serán claves para establecer el valor sobre el cual podremos poner el precio final. Como hemos comentado antes, contar con profesionales en tasaciones será lo más conveniente para asegurarnos de que se trata de una estimación real.
Para saber cuánto vale su casa tienen en cuenta los siguientes factores:
- Características del inmueble: metros cuadrados, número de habitación y su distribución, calidad de los materiales, iluminación. etc.
- Antigüedad de la vivienda
- Estado de conservación
- Zona donde se encuentra la casa
- Remodelaciones realizadas en la construcción
- Documentación reglada en relación con el catastro y el registro
También se debe tener en cuenta si la vivienda tiene alguna carga o tasa y en todo momento se debe informar al comprador. La normativa urbanística en el momento de la venta se convierte igualmente en un punto importante porque puede afectar al valor del bien inmueble.
3. Qué es el Catastro de una Vivienda
El Portal Institucional del Ministerio de Hacienda define el catastro como:
`` El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.´´
Este concepto es muy importante a la hora de emprender un proceso de compra-venta de una vivienda. Todos los inmuebles tienen la obligación de estar inscritos en el catastro. Esta operación no tiene ningún coste.
Este registro de bienes inmuebles refleja los siguientes datos:
- Localización
- Referencia catastral
- Superficie
- Uso del inmueble
4. Para qué sirve el Catastro de una vivienda
¿En qué precio empiezo a valorar la venta de mi casa? A la hora de vender un bien inmueble siempre tenemos la duda de qué cantidad debemos establecer. ¿Sabías que existe un precio mínimo al que vender tu vivienda? El valor catastral será el encargado de darnos la cantidad tope.
Tras explicarlo debemos entender que el catastro nos ayudará a establecer un punto de origen para empezar la negociación de venta. En algunas ocasiones queremos incluso proceder a la venta por debajo del valor pero esta acción sería sancionable por el Ministerio de Hacienda.
Hay que destacar que cada comunidad autónoma tiene diferentes criterios para establecer el valor catastral.
Todos los contribuyentes, incluidos los implicados en procesos de compra - venta, tienen que conocer para qué utiliza el estado el valor del catastro de nuestras viviendas. Este es utilizado para obtener el cálculo de ciertos impuestos como pueden ser:
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Plusvalía Municipal
- IP ( Impuesto sobre el Patrimonio)
- ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
La información recogida en el catastro también será utilizada para la redacción de la declaración de la Renta. Hacienda tiene en cuenta el valor catastral para indicar el poder adquisitivo de los propietarios.
5. Quiero vender mi casa, todo lo que necesita saber antes de hacerlo
¿Te encuentras en el punto de querer vender tu casa y no sabes cómo hacerlo? La tasación será clave para conocer el valor real. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras establece los siguientes cuatro métodos para llevar a cabo una tasación:
Método de Comparación
Es el método más común. El bien inmueble protagonista del proceso de compra - venta se compara con otros de características similares. Estos son denominados como inmuebles testigo y la normativa antes mencionada establece un mínimo de seis. De esta forma serán ponderados para establecer el precio de mercado.
El método de comparación se encuentra por encima del resto porque aporta una valoración justa y razonable. Se basa en características comunes entre los inmuebles como la localización, los materiales del edificio o el estado de conservación.
Método Residual
Este método resulta de gran utilidad cuando no existen suficientes inmuebles testigo, como hemos señalado antes la normativa exige un mínimo de seis. El valor se establece restando el valor de venta esperado menos los gastos necesarios. De esta manera sería como construir de nuevo esa vivienda.
Durante este procedimiento se tienen en cuenta la valoración del terreno, la localización o el coste del edificio.
Método de Capitalización
Este punto tiene una gran utilidad cuando un bien inmueble puede tener la capacidad de generar rentas y obtener un cierto capital. Por medio de propiedades de características parecidas o por rentas producidas por la vivienda podremos tasar su valor.
Método de coste
Está basado en una valoración acerca de lo que costaría la reposición de una vivienda teniendo en cuenta la mano de obra y los materiales. Obviamente también se tendría en cuenta como se encuentran los bienes inmuebles y la depreciación por el transcurso del tiempo.
6. Cuál es el valor de alquiler de mi vivienda
¿Quieres alquilar tu casa y no sabes qué precio poner? ¿Cuánto debo pedir para que otras personas vivan en mi propiedad? ¿Quién me puede ayudar a establecer el precio de alquiler? La clave es encontrar un valor medio entre las ganancias necesarias por el uso del bien inmueble y que sea un valor razonable a sus características.
Todos los propietarios dispuestos a poner en alquiler su vivienda tienen el objetivo de obtener una cierta rentabilidad. Para ello debe tener en cuenta los siguientes factores antes de establecer un precio:
- Oferta y demanda de pisos en la zona
- Ubicación
- Superficie de la vivienda. Está relacionado con los metros cuadrados
- Características del piso
- Estado de la casa
- Servicios extras como zona deportiva, piscina, garaje. etc.
Por medio de una tasación actual del inmueble que queremos alquilar también podremos establecer un valor. Llegado a este punto cabe mencionar la figura del perito tasador, profesional capacitado para estudiar los factores mencionados y ayudarle a conseguir la rentabilidad al piso que ha puesto en alquiler.
7. Qué hacer si encuentro vicios ocultos tras la compra de mi casa
Los vicios ocultos hacen referencia a fallos arquitectónicos, materiales defectuosos o errores en el proceso de obra. En el momento de vender un bien inmueble los implicados tienen la obligación de informar al comprador.
El Código Civil en el artículo 1484 define los vicios ocultos y establece que:
``El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.´´
En resumen podemos decir que son aquellos desperfectos difíciles de percibir a primera vista. Algunos ejemplos son:
- Humedades
- Problemas con las cañerías
- Pérdidas de agua
- Mala calidad de la pintura
- Grietas en las paredes
- Fallos en las instalaciones eléctricas
Todo el que lleva a cabo la compra de una vivienda no se merece sufrir estas situaciones tan desagradables en su casa. Los problemas arquitectónicos mencionados pueden tener consecuencias graves y por ello la ley establece que los vendedores tienen la obligación de informar a los futuros compradores.
Tiene que tener en cuenta que el plazo para reclamar ante una situación de vicios ocultos es de seis meses según el artículo anteriormente mencionado. La contratación de un perito será clave para demostrar los fallos en la vivienda.
Por medio del informe pericial donde se plasman dichos fallos en la arquitectura de la vivienda podremos reclamar ante el vendedor una compensación económica.
La ley ampara a los compradores que sufren estas injusticias. Si una persona interesada en un inmueble sabe que la casa tiene ciertos defectos pensará la decisión final mucho más y podrá negociar una bajada en el precio por tales defectos.
8. La tasación de una casa, clave en procesos de herencia
Otro de los casos en los que resulta interesante contar los servicios de un perito para conocer cuánto vale una casa es en los procesos de herencia. Estos pueden ser causa de disputas o desacuerdos entre las partes implicadas. Conocer el valor real del inmueble será imprescindible para repartir los bienes de la manera más justa posible.
Un perito experto en herencias, en colaboración con un perito tasador, le ayudarán a establecer una cantidad exacta. Esto ayudará a conocer qué cuantía económica corresponde a cada heredero.
Contar con la tasación de una vivienda puede ser muy interesante para saber si tiene cargas o derechos de usufructo. Un dato importante es que debe realizarse tras la muerte de la persona fallecida porque el valor de las propiedades es cambiante.
La figura del Perito Tasador no solo es necesaria en este tipo de procesos para conocer el valor de una casa o un terreno. Los procesos de herencia también suelen incluir joyas, obras de arte, vehículos. Contamos con profesionales capacitados para ayudarle y somos capaces de adaptarnos cada situación.
9. Quién es el perito tasador. Un experto al servicio de su caso
Llegados a este punto te estarás preguntando donde puedes encontrar profesionales que respondan tus preguntas sobre el precio de tu vivienda o las dudas acerca de tasaciones en procesos de herencia.
En Perito Judicial Group tenemos a los mejores expertos de España y estaremos encantados de resolver todas las dudas que tenga.
Nuestros peritos tasadores plasman su trabajo en un informe pericial, documento con validez legal de cara al desarrollo de las distintas acciones judiciales. Servirá como garantía ante futuros vendedores y asegurará la obtención del máximo beneficio posible.
