¿Qué se tiene en cuenta para valorar un hotel? ¿Qué procedimientos se utilizan para tasar una cadena hotelera? ¿Quién se encarga de establecer el precio de mercado de un hotel?
Si estás pensando en comprar o vender un inmueble hotelero debes saber cual es el proceso para contar con un valor de mercado justo. A pesar de parecer una inversión muy atractiva, debemos contar con el asesoramiento de un experto que nos ayude en este proyecto.
En Perito Judicial Group contamos con expertos de la tasación y la arquitectura capacitados para agilizar la compraventa. También aportarán un documento pericial que certifique el valor oficial del hotel. ¿Quieres saber más acerca de la valoración de hoteles?
La valoración de un hotel
Los edificios hoteleros hacen referencia a los inmuebles destinados a la producción de ingresos económicos mediante diferentes actividades. Entre ellas se encuentran:
- ALOJAMIENTO: habitaciones, servicio de limpieza, atención al cliente
- RESTAURACIÓN: servicio de desayuno, restaurante, minibar
- EVENTOS: fiestas, conferencias, actos
- APARCAMIENTO
- SERVICIOS ADICIONALES: discoteca, gimnasio, centro de relajación, biblioteca, conexión a internet
La capacidad y la calidad del servicio ofrecido por la cadena hotelera será uno de los factores valorables. El tipo de alojamiento también es importante, en función de su finalidad será tasado de una forma u otra. Podemos señalar distintas categorías como:
- Hoteles
- Residencias hoteleras
- Pensiones
- Moteles
- Posadas
- Albergues
- Complejos rurales
La modalidad también influirá en este proceso de tasación. Debes tener en cuenta que a pesar de ser el propietario durante muchos años sigue siendo necesario la contratación de un Perito Arquitecto.
La tasación de un inmueble hotelero por parte de los dueños suele estar condicionada al alza por el sentimiento de pertenencia. Por ello es crucial contar con un experto en casos como la compraventa, la fusión con otras cadenas o la tasación de cara a procesos bancarios.
Los factores a tener en cuenta en la valoración de un hotel
Entre los factores valorables en la tasación de un hotel se encuentran:
- UBICACIÓN: urbano, vacacional, rurales, de costa
- CATEGORÍA: estrellas, letras, clases, diamantes
- ANTIGÜEDAD: estado de conservación, año de construcción
- ARQUITECTURA
- GESTIÓN: económica, deudas
Llegados a este punto, se estará preguntando cómo influye la arquitectura en la valoración de un hotel. Se trata de un factor diferencial que aporta un valor añadido a estos inmuebles.
Debe tener en cuenta que no es lo mismo realizar la compraventa de un palacio antiguo, un establecimiento rural o un edificio modernista. Esto va a determinar el prestigio del hotel y el precio de los servicios ofertados.
Un Perito Arquitecto es un profesional habilitado para realizar un estudio de todos los factores mencionados. Nuestros expertos cuentan con conocimientos para gestionar los documentos del hotel y aplicarlos a una valoración justa y objetiva.
Qué métodos se utilizan para la valoración de hoteles
Los edificios hoteleros son aquellos inmuebles destinados a obtener un ingreso económico. La Orden Eco/805/2003 define los inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías como:
``Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica.´´
La ley mencionada establece que para valorar los bienes inmuebles se deben tener en cuenta los siguientes métodos.
El Método de Comparación
Este procedimiento será utilizado por nuestros profesionales cuando existan otros inmuebles hoteleros de características similares para compararlos. Estos son denominados como inmuebles testigo.
El Perito responsable estudiará la información relacionada con las transacciones y las distintas ofertas. Debe tener en cuenta que dos propiedades que se ubican en la misma zona y tienen características similares presentan un valor de mercado similar.
El artículo 20 de la Orden Eco/805/2003 sobre la Aplicabilidad del Método de Comparación señala que para realizarlo es necesario el siguiente requisito:
``Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominará valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.´´
Dentro de este método influyen otras variantes subjetivas que rodean a cada cadena hotelera. Por ello es de gran utilidad como complemento de otros procedimientos que analizaremos en este post.
Método de Capitalización
Hace referencia a la rentabilidad económica que puede obtener el propietario de un inmueble hotelero. El Perito Arquitecto tendrá en cuenta el capital obtenido en otras ocasiones para realizar una estimación de la tasación del valor de hotel.
Se trata de un método completo que podemos completar junto al método comparativo explicado anteriormente. Para ello los profesionales necesitarán toda la documentación posible sobre la explotación y el uso del inmueble.
El uso del método de capitalización está vinculado con las ganancias futuras de la cadena hotelera. Se trata de una de las técnicas más fiables y utilizadas en el mercado hotelero.
En Perito Judicial Group contamos con profesionales que realizarán una previsión del futuro de tu cadena hotelera para estimar el valor de mercado que pueda alcanzar. De esta forma el posible comprador o vendedor tendrá una idea del beneficio económico que puede obtener en este proceso.
Método de Reposición o Reemplazamiento Neto
Para estimar el valor de un hotel mediante el método de reposición se tendrán en cuenta dos factores principales. Por un lado el valor de la tierra o solar donde está construido. En el otro lado se valora el coste de reposición depreciado, esto es, contando la existencia del hotel durante un tiempo.
En este método se tienen en cuenta algunos factores mencionados anteriormente como la localización o el estado de conservación.
Este método es de gran utilidad en aquellos casos relacionados con desacuerdos con el seguro hotelero. También sirve para que un posible futuro comprador no pague más de lo que le costaría construir una propiedad con las mismas características.
Déjeme decirle que este método resulta muy interesante para aquellos casos en los que se presentan edificaciones hoteleras nuevas.
En hoteles construidos también se puede utilizar pero se debe tener en cuenta que calcular la depreciación es complicado pero puede ser de utilidad como un informe de viabilidad del proyecto.
No dude en contactar con nosotros y pondremos a tu disposición al Perito que mejor se adapte a tus necesidades. Depende de las propiedades de tu hotel abordaremos tú casos utilizando unas técnicas u otras.
Los 3 errores comunes en la valoración de una cadena hotelera
1. No considerar la cadena hotelera como un negocio
Tienes que saber que al tratarse de un inmueble que tiene como objetivo la obtención de beneficios se valora la explotación. Por ello no se está evaluando una propiedad inmobiliaria sino un negocio.
Por ello para realizar una valoración óptima no se puede sumar el activo más el valor del negocio.
2. Fallos en la estimación del valor
Un error muy común es pensar que nuestra propiedad hotelera tiene el mismo valor que la inversión que hemos realizado más el margen de beneficio. Pero déjame decirte que esto no es así en todas las ocasiones.
En algunos casos este valor puede ser inferior porque influyen otros muchos factores. La situación económica del momento será clave para conocer cuál es el valor de mercado en la competencia hotelera.
También serán valorados otros puntos como el prestigio de la marca, el precio de la ubicación o el número de habitaciones.
3. No contar con los servicios de un experto
A pesar de que el propietario es la persona que más conoce su negocio tiene que saber que sin los servicios de un Perito no podrá contar con un valor seguro y fiable.
Ante cualquier proceso de compraventa, liquidación de impuestos o simplemente para conocer el valor de los bienes será necesario contar con el certificado del experto que aporte fiabilidad al proceso.
El Perito Arquitecto, profesional clave en las tasaciones hoteleras
La gestión de un hotel implica la inversión de una gran cantidad de dinero y no conlleva el mismo desembolso que la compra de un vehículo o una casa. Por ello queremos resaltar la importancia del Perito arquitecto como parte imprescindible del proceso.
Como hemos comentado en este artículo, ser propietario o vender un hotel puede convertirse en una inversión económica muy importante. Hacerlo sin pensarlo y sin tener en cuenta las consecuencias puede conllevar graves prejuicios.
Por ello, en Perito Judicial Group nos comprometemos a analizar cada caso para estudiar la viabilidad del proyecto.
En este punto te estarás preguntando, ¿ qué puede aportar un experto en arquitectura y tasación en la valoración de un hotel?
Durante nuestro trabajo ofrecemos los siguientes servicios:
- Estudio exhaustivo del inmueble hotelero: visita a las instalaciones, levantamiento de planos, análisis de mercado
- Redacción del informe pericial: se trata de un medio de prueba con validez legal
- Elaboración del Informe de Tasación
- Asesoramiento experto sobre las cuestiones que rodean al mundo hotelero
Nuestros profesionales basarán su trabajo en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Tienen amplia experiencia en estos casos y su desempeño es una inversión de garantías.
Contacte con nosotros y estaremos encantados de aportar toda la información que necesite sobre el proyecto hotelero.
