1. Diferencia entre propiedad y usufructo
Qué es la propiedad
La propiedad hace referencia al pleno dominio sobre una cosa ajena, es decir, el derecho de una persona propietaria a disfrutar de un bien.
El pleno dominio se divide en nuda propiedad (derecho a ser propietario de un bien) y usufructo (derecho a usar un bien).
La plena propiedad se da cuando el usufructo y la nuda propiedad recaen sobre la misma persona.
Qué es el usufructo
El usufructo es el derecho real que les permite a las personas disfrutar de una cosa ajena de la que no se es propietario, debiendo conservar su forma y sustancia. Se dice que una persona posee el usufructo cuando usa y disfruta un bien, pero no le pertenece. Por tanto, se llama usufructuario a la persona titular que goza dicho bien.
Este derecho puede venderse en el mercado o ser objeto de impuestos tributarios.
Según el artículo 467 del Código Civil:
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
En definitiva, se puede decir del usufructo que:
- Es un derecho real sobre el patrimonio de otra persona
- Es un derecho de uso y goce completo
- Es un derecho temporal
El usufructuario tiene derecho a disfrutar de la cosa o rentabilizarla. Sin embargo, el nudo propietario NO puede rentabilizarla, venderla ni utilizarla.
2. Tipos de usufructo
Existen diferentes tipos en función de su forma, del objeto y de la duración.
Según la forma de constitución
- Usufructo legal: usufructo constituido por disposición legal. En la ley española, solo existe el usufructo legal del cónyuge viudo, no separado legalmente o de hecho.
- Usufructo voluntario: usufructo constituido por el acuerdo entre los interesados. Puede ser inter-vivos (acuerdo en vida) o mortis causa (acuerdo por testamento).
- Usufructo por usucapión: constituido por la adquisición de la propiedad de un bien, siempre y cuando se cumplan unos requisitos y plazos legales.
Según el objeto
Este tipo de usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa, solo una parte o una cuota si pertenece a varias personas (proindiviso).
- Usufructo de bienes materiales (muebles o inmuebles). Dentro de este grupo se pueden distinguir algunos casos especiales:
- Cosas deteriorables. Se deterioran por el paso del tiempo, pero no se consumen. Por ejemplo, un cuadro o una estatua.
- Cosas consumibles. Se consumen debido a su uso. Por ejemplo, dinero.
- Montes.
- Árboles y plantaciones arbóreas. Viñas, olivares u otros arbustos.
- Ganado o rebaño.
- Usufructo de derechos. El usufructo recae sobre un derecho, no siendo este personal o intransferible. Se adquieren los beneficios o utilidades que ofrece el derecho usufructuado.
Según la duración
- Usufructo temporal. Tiene un plazo limitado de tiempo que se fija en el título constitutivo del usufructo.
- Usufructo vitalicio. No tiene límite, termina cuando fallece la persona usufructuaria. Es el más común en las herencias.
3. Cuánto tiempo puedo tener el usufructo de una cosa ajena
El usufructo es un derecho temporal. El usufructuario, en caso de ser personas físicas, pueden gozar del bien usufructuado durante un tiempo limitado o de carácter vitalicio (toda la vida del usufructuario) y solo podrá ejercer su derecho al uso del bien patrimonial, no de su propiedad.
Por ejemplo, si una persona tiene el usufructo de una vivienda puede vivir en ella e incluso alquilarla durante el tiempo establecido (usufructo temporal) o durante toda su vida (usufructo vitalicio), pero nunca podrá venderla porque no es de su propiedad.
En el caso de ser pueblos, corporaciones o sociedades, el usufructo no será superior a 30 años.
4. Para qué sirve el cálculo del usufructo
El cálculo del usufructo tiene especial interés a la hora de realizar un cuaderno particional en las herencias o para su conmutación o transmisión. También es interesante para conocer las tasas de impuestos que se deben pagar, tanto los usufructuarios como los nudos propietarios o cuando los bienes son objeto de procedimientos administrativos o procesos judiciales.
Cuando se decide vender una vivienda con usufructo a un tercero, con mutuo acuerdo entre las partes, es necesario realizar una valoración del usufructo así como de la nuda propiedad para conocer el valor de la vivienda para que cada parte reciba una compensación correspondiente por su derecho.
Hay que destacar que tanto el usufructuario como el nudo propietario pueden acordar libremente el valor que estimen oportuno de la compensación a recibir. Sin embargo, esta vía no siempre es la más recomendable ya que puede tener consecuencias en el desarrollo de la transacción, además de que se podría estar perdiendo un beneficio que corresponde a ambas partes.
5. Cómo se calcula el usufructo
Una de las cuestiones más problemáticas es valorar el usufructo. Al calcular el valor del usufructo, se deben tener en cuenta aspectos como el valor de bien ajeno, el precio de mercado de otros bienes similares o el valor que la Administración le atribuye como obligaciones tributarias (impuestos).
También será susceptible el grado o la capacidad de explotación económica del bien y los rendimientos que se podrían extraer del mismo.
Es importante diferenciar los distintos tipos de usufructo porque no todos se calculan igual. Una vez se determina el valor del usufructo, también se conoce el valor de la nuda propiedad. Recordemos que el pleno dominio comprende la nuda propiedad y el usufructo. Es decir:
Valor pleno dominio = valor nuda propiedad + valor usufructo
Calcular el usufructo temporal
El usufructo temporal supone como mínimo el 2% del valor total del bien por año, en caso de pleno dominio, sin que exceda del 70%. Los períodos inferiores a un año no se computan. La duración máxima del usufructo temporal es de 35 años, puesto que a partir de esta duración se sobrepasa el límite permitido por ley. Por tanto, un usufructo temporal de 40 años valdrá como máximo 70%, al igual que un usufructo de 35 años.
A continuación, exponemos un ejemplo:
Queremos calcular el valor de usufructo temporal de un período de tiempo igual a 5 años y 8 meses sobre un inmueble valorado en 150.000€.
Solución:
Hay que multiplicar por 2% el valor del usufructo (duración) que sería 5, ya que los períodos inferiores a un año no cuentan. En este caso, los ocho meses se eliminan.
Por tanto: 5 x 2% = 10%
Ahora debemos aplicar este resultado al valor total del bien:
150.000 x 10% = 15.000€
Esto quiere decir que el usufructo de 5 años y 8 meses por un inmueble de 150.000€ equivale a 15.000€.
Calcular el usufructo vitalicio
El usufructo vitalicio equivale al 70% de la totalidad del valor, en caso de pleno dominio, cuando la persona usufructuaria tiene menos de veinte años, es decir, diecinueve años o menos. En caso de estar o superar la veintena, se va restando un 1% por cada año a medida que aumenta la edad.
Según el artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el usufructo debe ser superior como mínimo en un 10% del valor total del bien y como máximo en un 70% del valor total. En resumen, el usufructo se calcula a través de la “regla del 89” ya que el porcentaje mínimo (10%) se alcanza cuando el usufructuario tiene 79 años, es decir, cuando es menor de 80 años.
Usufructo= 89 - edad usufructuario
El valor resultante debe ser mayor al 10% y menor del 70%.
Veamos un ejemplo:
Queremos calcular el valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 15 años sobre una vivienda tasada en 100.000€.
Solución:
El valor del usufructo se calcula con la "regla del 89", es decir, 89 - edad.
Por tanto, 89-15=74%.
Como el máximo es de un 70% y el usufructo rebasa dicho porcentaje, se aplica el 70% al valor total, es decir, se multiplica el valor del usufructo (70% en este caso) por el valor del bien (100.000€ en este caso):
70% x 100.000=70.000€.
Por tanto, el valor correspondiente a un usufructuario de 15 años por una vivienda de 100.000€ es de 70.000€.
6. Cómo calcular la nuda propiedad
El valor de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total de los bienes y el valor correspondiente al usufructo. La valoración de la nuda propiedad en un usufructo temporal o vitalicio no puede ser menor al 30% de la totalidad del valor del bien usufructuado. Por tanto:
Valor nuda propiedad = valor total de los bienes - valor usufructo
El resultado de esta operación debe ser mayor al 30%.
Pongamos un ejemplo:
Queremos conocer el valor de la nuda propiedad de una vivienda de 120.000€ que tiene como usufructuario vitalicio a una persona de 50 años.
Solución:
Primero debemos calcular el valor del usufructo. Como ya hemos visto, el usufructo se calcula como 89-edad del usufructuario. Por tanto, sería:
Valor del usufructo: 89 - 50 = 39%
Ahora debemos aplicar este resultado al valor total de la vivienda, es decir:
120.000 x 39% = 46.800€
El valor del usufructo corresponde a 46.800€.
Sabiendo este valor ya podemos calcular el valor de la nuda propiedad. Debemos restar a la totalidad de los bienes el valor del usufructo y así hallaremos la valoración del derecho de nuda propiedad.
120.000 - 46.800 = 73.200€
En este caso, la nuda propiedad equivaldría a 73.200€.
7. Quién calcula el valor del usufructo
Para calcular el valor del usufructo de cualquier tipo de bien es necesario contar un Perito especializado en el cálculo de usufructos. Estos profesionales también se encargan de valorar el derecho de la nuda propiedad.
Este profesional se denomina Perito Economista, un experto en Economía y la valoración de bienes tanto inmuebles como muebles.
Los servicios del Perito Economista en cualquier tasación del usufructo es de vital importancia y son requeridos a menudo por abogados o por clientes particulares.
Es muy importante conocer la experiencia y la formación del Perito ya que no todos los evaluadores poseen las aptitudes profesionales esenciales para realizar una tasación o peritaje oficial y que se adapte a la realidad. Dependiendo de la finalidad del caso, no todo vale.
El Perito Economista examina los usos que se lo podría dar a los diferentes bienes patrimoniales, la situación geográfica, la degradación inevitable del bien por su explotación y otros aspectos que se deben tener muy en cuenta a la hora de valorar el usufructo y que, en ocasionados, son pasados por alto.
A través de procedimientos y métodos econométricos especializados, el Perito Economista calcula el valor correcto y real del bien.
Todas las informaciones, resultados y conclusiones del Perito Economista se reflejan en un documento final llamado Informe Pericial, cuyo destinatario es el cliente y/o su abogado.
8. El Informe Pericial Económico para calcular el usufructo
Cuando un bien material o inmaterial se enfrenta a procedimientos administrativos o procesos judiciales hay que conocer el valor del usufructo o de la nuda propiedad de la mano de un profesional capacitado para ello que emplea las técnicas necesarias para su cálculo.
En este caso, el Perito Economista dicta un dictamen pericial que recoge los resultados y conclusiones extraídos de sus análisis previos.
Este documento es una prueba fundamental con gran validez legal en cualquier clase de procedimientos, sobre todo los que conllevan un cálculo económico.
La tecnicidad de su elaboración y la profesionalidad de su artífice le confieren la certidumbre suficiente para ser un elemento solucionador en órganos administrativos y judiciales.
¿Necesitas ayuda?
Si necesita calcular el valor del usufructo (temporal o vitalicio) de un bien, póngase en contacto con nosotros. En Perito Judicial Group le asignaremos un Perito Economista que estudiará su caso gratuitamente para ofrecerle una solución.
Nuestros profesionales cuentan con una amplia experiencia en la valoración de usufructos y nudas propiedades en diferentes tipologías de casos.
