La tasación de vivienda avala la claridad y validez de una transacción: otorga al vendedor una referencia para fijar el precio de venta y al comprador la garantía de que el bien tiene todos los requisitos que ofrece el vendedor. Es por eso que la tasación constituye una certificación indispensable en el proceso de traspaso de una vivienda.

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Qué es la tasación de una vivienda

Una tasación o informe de valoración es un documento elaborado por un especialista o profesional, perito inmobiliario, que tiene como fin establecer el valor de un bien de forma justificada, en base a ciertos criterios previamente establecidos a través del desarrollo de una metodología apropiada para cada caso.

En el sector inmobiliario, la tasación se entiende como el informe destinado a precisar el valor de un inmueble en el mercado, en función de la relación oferta-demanda actual del mercado.

Éste es un proceso independiente, ya que no puede estar sujeto a los intereses de cualquiera de las partes. Es por esto que las entidades tasadoras son independientes y las conforman profesionales cualificados para desempeñar dicha función.

La tasación de un bien está sujeta a una normativa legal que establece los criterios, la metodología y los sujetos que pueden ejercerla. La normativa emitida por el Ministerio de Economía  y Hacienda, constituída por una Orden Ministerial el 30 de noviembre de 1994, establece una metodología especial basada en los principios que inspiran su redacción.

Quiénes realizan la tasación de viviendas

Los bienes más frecuentes en las tasaciones son pisos, casas, fincas, tasaciones judiciales y tasaciones hipotecarias. El promotor de la instalación, terreno o vivienda te pondrá en contacto con un experto en el área.

El profesional encargado en realizar la tasación difiere en función del bien objeto de valoración. El individuo destinado a valorar un piso, local o casa, debe poseer un título que acredite experiencia en edificación y conocimientos del mercado inmobiliario.

Por otro lado, para realizar tasaciones hipotecarias, el experto debe formar parte de una Sociedad de Tasación. Éstas son empresas privadas, homologadas y reguladas por el Banco de España. Por tanto, para realizar una tasación inmobiliaria, se debe poseer el título de tasador inmobiliario e incluir el sello de la Sociedad de Tasación.

Para qué sirve tasar una vivienda

Se puede necesitar de una tasación de la vivienda en diferentes ocasiones. Los más habituales son cuando se solicita una hipoteca en el banco, o también, cuando el piso está sujeto a determinados procesos judiciales tales como embargo o herencia, hechos de los que se suele encargar un Perito Tasador. Concretamente, existen tres utilidades principales:

  • Tasaciones hipotecarias. Las entidades tasadoras autorizadas por el Banco de España se encargan de desarrollar el informe con el objetivo de otorgar hipotecas por parte de las entidades bancarias.
  • Tasaciones judiciales. Puede ser necesaria cuando se requiere repartir o dividir el bien, como puede ser en un divorcio, herencias o embargos.
  • Tasaciones comerciales. Se emplea cuando se quiere conocer el valor de un inmueble en pos de una acción de compra-venta.

Tasación hipotecaria

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que éste sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través del informe, la entidad financiera conoce el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo asumido por la operación. La tasación hipotecaria sirve de aval para el préstamo hipotecario, siendo independiente del importe por el cual se realiza la transacción económica de compra-venta.

Las tasaciones hipotecarias están reguladas por el Banco de España bajo la norma ECO/805/2003 la cual obliga a cumplir ciertas condiciones para que la transacción sea homologada:

  • El tasador tiene que visitar el inmueble.
  • El tasador tiene que realizar el plano tomando las medidas de cada estancia y hacer las correspondientes fotografías.
  • En el documento de tasación debe adjuntar 6 testigos de transacciones u ofertas reales de la zona.
  • Identificar que la finca registral que se está hipotecando sea correcta.
  • Corroborar la situación inmobiliaria del inmueble para comprobar que no exista ninguna ilegalidad urbanística.

Las entidades bancarias no suelen financiar más del 80% del valor de tasación de la vivienda.

Tasación judicial

En las tasaciones judiciales que acarrean un inmueble se hace imprescindible la elaboración de valoraciones judiciales, las cuales pueden ir destinadas a diferentes áreas:

  • Derecho Civil: compra-venta, arrendamientos, divorcios, herencias, usufructos…
  • Derecho Mercantil: concurso de acreedores, liquidación de sociedades, ampliaciones o reducciones de capital, fusiones, adquisiciones…
  • Derecho Administrativo y Urbanístico: transferencias de aprovechamiento urbanístico, expropiaciones, permutas en la Administración…
  • Derecho Financiero y Tributario: reclamación de impuestos, periciales contradictorias para Ayuntamientos, Hacienda y CCAA.

Los informes de peritación no son exactamente iguales, pues en estos casos hay que adecuarlo para robustecer su valor ante el individuo o entidad en el que se entrega. En una tasación judicial de un inmueble tiene especial importancia en tanto en cuanto la tasación se remite a la admisión de dos partes con intereses contrapuestos.

Tasación comercial

La tasación comercial tiene como fin determinar el valor de un inmueble dentro de un mercado y transacción comercial determinados, a partir de definir un precio considerado como justo. Dicho valor final de tasación debe estar siempre respaldado mediante información fidedigna y justificada, de acuerdo a las condiciones de mercado del inmueble en cuestión.

Declaración de impuestos y Hacienda

La tasación fiscal es el valor económico que el Servicio de Impuestos Internos (SII) le asigna a un bien. Es utilizado como base para calcular las contribuciones. Para calcular el valor fiscal, el SII considera principalmente el valor del terreno en que está emplazado el inmueble y el valor de la construcción de la propiedad.

Entendiendo Hacienda tanto la Agencia Tributaria española como las distintas Haciendas Autonómicas. Existen dos tipos de valoraciones que puede hacer un perito: perito de parte y perito tercero.

Los principales servicios a los que se puede destinar una valoración fiscal son:

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
  • Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
  • Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
  • Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales

Cómo tasar vivienda

Existen diferentes métodos en función de ciertos criterios:

  • Método de comparación: es el método más utilizado. Se valora el bien objeto de tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características y cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 inmuebles testigo que serán ponderados para asemejarlos al bien a valorar.
  • Método residual: cuando no es posible comparar ya que no hay suficientes inmuebles testigo de características similares. Se calcula el valor del inmueble con el que tendría construcción una vez finalizada y restar los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a esa fase.
  • Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas. Se calcula el valor mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.
  • Método del coste: consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de tasación.

Análisis de un perito para tasar vivienda

El tasador debe ser una persona experta en el sector inmobiliario,  por lo que se suele recurrir a arquitectos, arquitectos técnicos, peritos arquitectos , peritos ingenieros o peritos agrónomos a la hora de tasar un suelo urbano o rústico o un edificio.

1. Comprobaciones obligatorias en una tasación hipotecaria

Según la normativa ECO, por la que se rige la tasación para garantía hipotecaria, hay cinco comprobaciones obligatorias que hay que todo tasador debe realizar.

  1. Identificar el inmueble: es importante comprobar que la vivienda que se va a valorar se corresponde con la finca registral que consta en la nota simple.
  2. Estado de ocupación: el tasador siempre ha de comprobar y hacer constar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente. Es importante saber si está ocupada porque, por ejemplo, un contrato de alquiler poco ventajoso puede penalizar el valor de la vivienda respecto a otra semejante libre de ocupantes.
  3. Régimen de protección: es imprescindible comprobar si la vivienda tiene algún tipo de protección pública. Las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta fijado por la Administración. En una tasación hipotecaria, la norma establece que el valor será siempre el menor entre el valor de mercado (en el caso de que fuera libre) y el del módulo fijado por la Administración para esa vivienda.
  4. Protección urbanística: es muy importante conocer si el inmueble cuenta con algún tipo de protección patrimonial. En caso afirmativo, existen limitaciones en las obras que se pueden realizar en él.
  5. Adecuación a normativa urbanística: Adaptación del inmueble a la normativa urbanística. En el caso de que el inmueble se haya construido en contra de la ordenación urbanística existirá riesgo de demolición y no podrá valorarse para finalidad hipotecaria.

2. Recogida de datos en la inspección ocular del inmueble

Un tasador inspecciona ocularmente la fachada de una oficina.

Una vez que el tasador acude a visitar la vivienda, debe realizar una inspección rigurosa completa del entorno en el que se ubica (cercanía a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios). También analiza la calidad del edificio, su estado de conservación, así como si cuenta con dotaciones comunes y si ha acometido reformas. Junto a la inspección ocular, el tasador realizará las mediciones necesarias para hacer comprobar su superficie y hará las preguntas necesarias para conocer el estado y características de la vivienda.

3. Búsqueda de testigos

Efectuadas las comprobaciones obligatorias y la recogida de datos, el tasador buscará ejemplos de viviendas comparables en la zona. Es decir, viviendas con características lo más parecidas posibles a las de la vivienda a valorar (superficie, reformas y conservación).

4. Volcado de datos, concordancia y generación de informe de tasación hipotecaria

Una vez recogidos los datos, el tasador regresa a su estudio para volcar toda la información en el programa informático encargado de generar el informe de tasación hipotecaria, una vez comprobado nuevamente que los datos observados coinciden con lo reflejado en el Catastro de la Propiedad.

5. Emisión de valor del inmueble, envío de informe y supervisión

Una vez emitido el valor de la tasación, el tasador envía el informe. Se valida que el informe cuenta con toda la información requerida, que la documentación registral aportada es acorde al inmueble que se ha visitado, que la finalidad aplicada a la valoración coincide con la solicitada por el cliente y que el método de valoración empleado es adecuado al tipo de activo. Una vez realizada estas comprobaciones, así como que el valor emitido en el informe es coherente con la base de datos de precios de la zona, el informe de valoración recibe el visto bueno y es enviado al cliente.

Qué hay que tener en cuenta para tasar un inmueble

Para realizar la tasación del piso se tienen en cuenta una serie de aspectos técnicos:

  • Localización de la vivienda, comprobando que realmente existe.
  • Inspección ocular por un técnico competente, que comprueba los metros cuadrados de superficie, distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles e iluminación.
  • Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada).
  • La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor.
  • Comprobación de que la vivienda coincide con la descripción que consta en la documentación de la tasación, la registral y la catastral.
  • Comprobación del estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita.
  • Investigación por si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor.
  • Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda.

Claves para tasar un piso al alza o a la baja

1. EL VALOR QUE TÚ LE DAS
Cuando piensas en tu casa y te planteas el hecho de ponerle precio, siempre existe una componente subjetiva en la que entra en juego el romanticismo. Ese hecho tiende a elevar el precio. Tanto por el cariño que le tienes como por lo mucho que seguramente te habrá costado conseguir que sea tuya acaba influyendo en la determinar cuánto vale mi piso.
No obstante, hay que tratar de poner la cabeza fría, pensar cómo está el mercado actualmente y también ponerse en la piel del comprador: “¿cuánto puede estar una persona dispuesta a pagar por mi casa?”

2. EL VALOR QUE LE DA EL COMPRADOR
Puede ser muy variable en función del comprador. Generalmente, estamos ante personas que seguramente estén más actualizados que tú en cómo está el mercado en cuanto a precios, hayan visto muchas casas parecidas a la tuya y encima en la misma zona.
Hay que tener en cuenta algunas características importantes para un comprador: tener garaje o trastero, la terraza, piscina comunitaria,  proximidad a su trabajo o a un colegio, medios de transporte o servicios públicos.

3. EL ESTADO DE LA VIVIENDA
Valorar en qué estado se encuentra el inmueble: moderna, antigua, instalación de luz, gas, agua, algún elemento en la cocina o baño que pueda hacer incrementar el precio.

4. EL VALOR DE MERCADO
Informarse lo mejor posible sobre el valor actual de mercado y los precios de hoy.

5. EL PRECIO DE PUBLICACIÓN
Una vez que ya conocemos el valor de mercado, el siguiente paso es evaluar además de dicho precio, qué extras crees que no se han tenido en cuenta y por las que crees que por tu piso merece la pena pagar más. No puede ser mucho más alto que el valor de mercado porque entonces será mucho más difícil que consigas venderlo en poco tiempo, tiene que ser un precio con el que creas que es el mejor de presentación.

¿Necesitas tasar una vivienda?