Perito en Plusvalía Municipal

Reclamar la plusvalía municipal es fácil, siempre que se conozca lo que hay que hacer. En Perito Judicial GROUP ponemos a su disposición todo nuestro conocimiento en el tema de plusvalías. En este artículo explicaremos de qué trata la plusvalía y la importancia de contratar un Perito en Plusvalía Municipal.

Estimamos que, a nivel nacional, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía está en torno a 600.000 inmuebles.

Si tiene alguna cuestión, no dude en hacérnosla llegar a través de un comentario o llamada telefónica, y nuestros Peritos Economistas le ayudarán.

Qué es la Plusvalía Municipal y por qué es importante

Es el Impuesto municipal directo y de carácter potestativo sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) el cual se encuentra regulado en el RD 2/2004 de 5 de Marzo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Es decir:

"La plusvalía es un impuesto que paga al Ayuntamiento el vendedor de una casa (u otro bien) por el supuesto beneficio económico obtenido"

En los últimos años los tribunales han considerado el Impuesto sobre plusvalía municipal no es exigible en los casos en que la venta de un terreno haya supuesto una pérdida en lugar de una ganancia para quien lo transmite. Además existen sentencias claras al respecto:

• Tribunal Supremo: "si no hay ganancia, no hay hecho imponible y por tanto no hay devengo".
• Tribunal Constitucional: declara la insconstitucionalidad y anula la plusvalía municipal en los supuestos en que no hay un incremento real del valor de bien.

Es decir, su importancia proviene de que los tribunales españoles consideran que, si no ha existido un incremento en el precio de venta respecto del precio de adquisición, la plusvalía pagada les debe ser devuelta. Y se puede ejercer dicho derecho fácilmente, con un estudio por parte de un Perito economista, que analice las cuantías que deben ser devueltas.

Quién está obligado a pagar el impuesto de plusvalía municipal

Se está obligado a pagar el impuesto de Plusvalía Municipal cuando se dan una de las siguientes posibilidades:

• ADQUISICIONES A TÍTULO GRATUITO (no lucrativo). Serían aquellas en las que no hay un negocio oneroso de por medio, sino que el que adquiere la vivienda lo hace por medio de una donación o una herencia. No se trata de una compraventa, el propietario que transmite el inmueble no busca obtener un beneficio a cambio de ello. Cuando estamos ante una adquisición a título gratuito, el obligado al pago será aquel que adquiere el inmueble, ya que en este caso este es el principal beneficiario de dicha transmisión y ha de correr de su cuenta la satisfacción de los impuestos correspondientes.
• ADQUISICIONES A TÍTULO ONEROSO. Serían aquellas en las que el adquirente paga un precio por el inmueble. Un ejemplo común sería el caso de la compraventa, o aquellos supuestos en los que se constituya un derecho real sobre el mismo. Cuando hablamos en cambio de adquisición a título oneroso, el obligado al pago de la plusvalía será el vendedor, ya que es durante el tiempo que éste ha tenido la vivienda en propiedad que la misma ha ido aumentando de valor y de ello se va a beneficiar también a la hora de la venta. Por dicho motivo, la plusvalía se calcula desde la fecha de la anterior transmisión.

Cálculo de plusvalía Municipal

El cálculo del tributo gira alrededor de los siguientes elementos:

• Principalmente del incremento del valor del terreno, el cual se determina objetivamente.
• El número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión.
• La ubicación de la vivienda, que depende de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble.
• El tipo impositivo, que aprueba el Ayuntamiento.

La cuota de este impuesto se calcula con la siguiente fórmula:

IPM = Vc · t · P· Gr - B

• IPM: Impuesto de plusvalía municipal
• Vc: valor catastral del suelo
• t: nº de años transcurridos desde fecha de la anterior transmisión hasta la fecha de la actual transmisión (máximo 20 años)
• P: % anual
• Gr: tipo de gravamen
• B: bonificaciones

Puedes ver más información sobre el cálculo del impuesto de la plusvalía por ayuntamiento en el apartado ¿Cuánto cobra tu Ayuntamiento por la plusvalía (aunque no exista)?

Como en todo el sistema tributario, se pueden diferenciar varias cuotas tributarias:

• Cuota íntegra. Resulta de aplicar el tipo impositivo al incremento del valor del terreno calculado objetivamente.
• Cuota líquida. Se calcula minorando la cuota íntegra en el importe de las bonificaciones.
• Cuota diferencial. En el caso del IIVTNU es igual a la líquida, ya que no hay ingresos a cuenta, pagos raccionados, retenciones o conceptos similares.

La Administración tributaria local viene liquidando la Plusvalía Municipal aplicando un coeficiente sobre el valor catastral en el momento del devengo y asignándole una revalorización en función de los años transcurridos desde su adquisición. Esto significa que es indiferente que el sujeto pasivo del impuesto hubiese disfrutado de un incremento en el valor de la finca independientemente de los beneficios o pérdidas económicas derivadas de tal operación, esto supone tributar en base a un cálculo de beneficio ficticio.

La plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del terreno objeto de transmisión por el coeficiente aprobado por el Ayuntamiento (los coeficientes máximo oscilan entre el 3% y el 4%), por el número de años transcurridos desde la compra (hasta un máximo de 20). El resultado así obtenido se multiplica por el tipo de gravamen aprobado por el Ayuntamiento (que como máximo es del 30%).

El hecho imponible de la Plusvalía Municipal es el incremento real en el valor del terreno transmitido. Así, si no ha existido este incremento no hay hecho imponible del tributo y por lo tanto no procedería acudir al sistema de cálculo de la Plusvalía a través del valor catastral de la finca como se ha estado haciendo hasta ahora. Por tanto, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que, en el supuesto de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales, pues faltaría un elemento esencial del hecho imponible, el propio incremento del valor, sin el cual no puede surgir obligación tributaria.

Plazos para pagar la Plusvalía

El periodo disponible del que disponemos para podemos pagar la plusvalía varía según el objeto de la operación. Generalmente, puede ser de 2 tipos:

• Compra venta: Un mes desde que se firma la escritura ante notario. El día de la firma en la notaría nos facilitarán una copia simple de la escritura que será la que nos haga falta para poder liquidar el impuesto.
• Herencia: Seis meses desde el fallecimiento, plazo que se puede prorrogar en otros seis meses sin que devengue intereses, siempre que se solicite dentro de esos 6 primeros meses. En algunos ayuntamientos facilitan un impreso para poder solicitar dichos aplazamientos.

CONSEJO PRÁCTICO
La Plusvalía Municipal te interesa si:
- Has vendido un inmueble por un precio inferior al de compra
- Has heredado un inmueble y lo vendes por menos de lo que lo compró el fallecido
En estos casos, y otros parecidos, puedes reclamar al Ayuntamiento la cantidad pagada.

Cuánto reclamar por la Plusvalía Municipal

Cada municipio asume revalorizaciones de viviendas anuales del orden del 3% pase lo que pase en el mercado inmobiliario.

El impuesto sobre la plusvalía, declarado hoy como inconstitucional por el TC, tiene la particularidad de que asume un aumento de valor de los inmuebles independientemente del mercado, es decir, cobra por una plusvalía teórica. Precisamente esta heterodoxa fórmula de cobro es el motivo por el que el impuesto ha sido tumbado por el Tribunal: no considera constitucional que se pueda cobrar por ganar dinero a un contribuyente que lo ha perdido.

Cada municipio tiene un cierto margen para aplicar el impuesto, pero el mecanismo es siempre el mismo: el impuesto fija una revalorización teórica del piso, partiendo del valor catastral y en función de los años transcurridos entre la compra y la venta. Sobre esa revalorización aplica un tipo impositivo y, en algunos casos, practica después una reducción.

Los impuestos de plusvalía según las capitales de provincia son:

EJEMPLO DE CÁLCULO DE PLUSVALÍA

Para hacer el cálculo de plusvalía en Madrid, se fija una tasa de revalorización del 2,5 %para unos plazos de venta de 5 a 10 años y un tipo impositivo del 29%. Así, si alguien compró en 2007 una casa con un valor catastral de 200.000 euros y la vendiese en 2017 habría obtenido una plusvalía teórica del 25% (2,5 multiplicado por 10), es decir, 50.000 euros a los que hay que aplicar un 29% de impuestos: 14.500 euros de impuesto.

Según informa el Ministerio de Hacienda, los Ayuntamientos recaudaron gracias al impuesto de plusvalía recaudó, unos 2.152 millones de euros en el año 2016.

Reclamar la Plusvalía municipal

Cómo reclamar Plusvalía municipal

En PJ GROUP aconsejamos seguir un plan establecido en base a no ser sancionados y recuperar la plusvalía pagada. Éste consiste en 5 pasos:

1. Pagar el impuesto. Siempre se recomienda pagar el impuesto y luego reclamar su devolución para evitar intereses, recargos, multas, etc.
2. Escrito de solicitud de rectificación y devolución. El primer paso para recuperar lo pagado en concepto de plusvalía es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento al que se pagó el impuesto en primer lugar. En dicho escrito debe figurar la cantidad de la que se pide la devolución, que puede estar calculada por un Perito Economista experto, de cara a que vean que la reclamación es seria y realizada por un profesional.
3. Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. En caso de que el Ayuntamiento rechace la solicitud de devolución, se debe proceder, en el plazo de 30 días, a presentar un recurso de reposición ante el mismo órgano que lo dictó o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo municipal competente. En la mayoría de las ocasiones, el recurso interpuesto ante el Ayuntamiento es desestimado. Una vez exista resolución, el siguiente paso es interponer demanda ante el Juzgado contencioso-administrativo correspondiente.
4. Procedimiento judicial. En caso de que se desestime el recurso de reposición o reclamación, se agota la vía administrativa y se abre la vía judicial. Se procede entonces, en el plazo de dos meses, a presentar un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia competente. Aquí es de vital importancia contar con un informe pericial económico sobre la plusvalía pagada y los costes asociados (intereses). Para ello es necesario probar que con la venta del terreno o inmueble el vendedor no ha obtenido ninguna plusvalía, es decir, hay que probar que se ha producido una reducción del valor del terreno.
5. Devolución. El Tribunal Superior de Justicia, en principio, en consonancia con la reciente sentencia del Tribunal Constitucional, estimará el recurso y fallará a favor de la devolución del pago del impuesto más los intereses de demora. Para lo que la cantidad debe estar correctamente calculada y justificada por un profesional.

Para lo que hay que acreditar que en la transmisión de un inmueble urbano, no ha existido beneficio económico alguno. Por lo tanto no podrá exigirse el impuesto de Plusvalía, y en caso de haberse liquidado y pagado el mismo por exigencia municipal, podrá solicitarse la devolución de los importes indebidamente abonados.

Cuándo reclamar la plusvalía pagada

Se recomienda interponer el recurso lo antes posible. Existen otros procedimientos judiciales en el Tribunal Contitucional pendientes de resolución sobre esta misma cuestión y la misma sentencia del TC impone al legislador realizar una reforma de la ley estatal, dos situaciones que pueden dar lugar al establecimiento de requisitos adicionales o limitaciones a la recuperación de los pagos sujetos a devolución.

Quién puede reclamar la plusvalía municipal

Según la Sentencia del tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017, rec 4864/2016, tienen derecho a reclamar la plusvalía municipal quienes hayan vendido un inmueble sin conseguir beneficios económicos, pudiendo obtener la devolución completa de lo pagado.

Pueden reclamar aquellas personas físicas o jurídicas que hayan pagado el impuesto en virtud de del traspaso de un inmueble a pérdidas en un ejercicio fiscal no prescrito (últimos 4 años).

El traspaso de un inmueble puede haberse producido en virtud de una compraventa, herencia, donación o adjudicación por ejecución de hipoteca.

Reclamar plusvalía por venta

Podrán reclamar la plusvalía municipal por venta quienes hayan vendido un inmueble sin beneficios, teniendo derecho a solicitar la devolución de la plusvalía municipal si no han transcurrido más de 4 años.

Reclamar plusvalía por donación

Podrán reclamar la plusvalía municipal por donación quienes hayan donado un inmueble con minusvalía, teniendo derecho a solicitar la devolución de la plusvalía municipal si no han transcurrido más de 4 años.

Reclamar plusvalía por dación en pago

Podrán reclamar la plusvalía municipal por dación en pago quienes hayan entregado en dación en pago un inmueble, teniendo derecho a solicitar la devolución de la plusvalía municipal si no han transcurrido más de 4 años.

Reclamar plusvalía por herencia

Podrán reclamar la plusvalía municipal por herencia quienes hayan heredado un inmueble con minusvalía, teniendo derecho a solicitar la devolución de la plusvalía municipal si no han transcurrido más de 4 años.

Reclamar plusvalía por ejecución hipotecaria o desahucio

Podrán reclamar la plusvalía municipal por ejecución hipotecaria - desahucio quienes hayan perdido un inmueble como consecuencia de una ejecución hipotecaria (desahucio) y además hayan visto como el Ayuntamiento le reclamaba el pago de la plusvalía municipal, teniendo derecho a solicitar la devolución de esa plusvalía si no han transcurrido más de 4 años.

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Reclamar plusvalía por divorcio

Podrán reclamar la plusvalía municipal por divorcio quienes hayan transmitido un inmueble como consecuencia de un divorcio sin obtener beneficio, teniendo derecho a solicitar la devolución de esa plusvalía si no han transcurrido más de 4 años.

Documentación necesaria para reclamar la plusvalía

El reclamante de la plusvalía deberá tener preparada la siguiente documentación:

• Documentación acreditando el pago del impuesto de plusvalía.
• Documentación acreditando la pérdida económica sufrida por el traspaso, es recomendable un informe técnico de un perito economista. Para muchos tribunales el precio escriturado no es prueba suficiente del valor real del inmueble, por lo que es necesario aportar un informe pericial donde se analizan todas las cantidades, elaborado por un experto independiente.

Perito Plusvalía Municipal para reclamar lo máximo

Es fundamental contar con un informe pericial de un economista que analice las cantidades pagadas por el impuesto de Plusvalía Municipal, determinando si ha existido o no ha existido beneficio respecto de la cuantía pagada por el inmueble.

Gracias a dicho informe, el juez accede a un documento elaborado por un experto independiente, que es irrefutable desde el punto de vista técnico, y que sirve para dictar una sentencia justa.CONSEJO PRÁCTICO

Para reclamar la plusvalía necesita 2 cosas:

1. Documentación del pago de la plusvalía municipal
2. Informe pericial económico sobre la pérdida económica sufrida en el proceso compra - venta.

Pudiendo reclamar ante el Ayuntamiento y/o ante el Juzgado contencioso-administrativo

FAQ - Preguntas frecuentes sobre Plusvalía Municipal

¿Hay que pagar plusvalía de un inmueble cuyo precio de venta fue menor al de compra?

Sí, salvo que esté contenido en una de las excepciones, siempre hay que pagar la plusvalía de un inmueble, aunque el Tribunal Constitucional decidió que nadie pagará plusvalía municipal si vende su casa a pérdidas; a pesar del fallo, de su alcance nacional y de haber sido emitido por un órgano como el Constitucional, hoy en día, prácticamente todos los ayuntamientos de España lo siguen cobrando, pues la Ley de Haciendas Locales aún no se ha modificado ni se ha redactado un decreto, con lo cual, para evitar procedimientos de inspección tributaria se debe satisfacer el impuesto correspondiente al resultado de la auto-liquidación practicada por el Ayuntamiento y, a continuación, plantearnos el recurrir la liquidación.

La plusvalía municipal es un impuesto gestionado por los ayuntamientos, y estos aplican dicho impuesto independientemente de si se ha generado una plusvalía o una minusvalía, aplicando un método de cálculo que no tiene en cuenta esta circunstancia. Esto se ha declarado inconstitucional, y por lo tanto se podría reclamar el pago de dicho impuesto si la operación le provocó al vendedor una pérdida.

Pero si ha vendido un inmueble por un precio inferior al de adquisición en los ÚLTIMOS CUATRO AÑOS también podría solicitar la devolución de la Plusvalía Municipal mediante la solicitud de ingresos indebidos. Ejemplo: si en época de bonanza sobre el año 2005 se compró una vivienda por el precio de 200.000 euros y como consecuencia de la crisis se vió obligado a vender el inmueble en 2014 por 120.000 euros. Claramente se ha vendido un inmueble con pérdidas y por lo tanto hemos tenido una minusvalía por lo que podrá reclamar la devolución de la misma.

¿Por qué estoy obligado a pagar por la venta de un inmueble en pérdidas?

Porque la forma de cálculo no tiene en cuenta la ganancia o pérdida real, sino el incremento de valor experimentado por el terreno tomando el valor catastral.

¿Existen exenciones de la plusvalía y bonificaciones?

Sí. La exención de la plusvalía más significativa es la referente a la transmisión de bienes incluidos en el perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico o aquéllos que han sido declarados individualmente como bienes de interés cultural, cuando sus propietarios acrediten haber realizado obras de conservación, mejora o rehabilitación.

También quedarán exentas las transmisiones de bienes, cuando la cuantía de la liquidación resultante sea inferior a 6 euros. Esta exención obedece a razones de economía.

En el caso de bonificaciones, la más importante es la referente a las transmisiones por causa de muerte. Esta bonificación es potestativa para el Ayuntamiento y puede llegar hasta el 95% de la cuota íntegra. Los aspectos sustantivos y formales los establecerá el Ayuntamiento en la ordenanza fiscal.

Otra bonificación aplicable es la establecida en la Ley 49/2002 de régimen fiscal de las entidades sin ánimo de lucro, la cual será de aplicación a aquellos bienes ya bonificados en el IBI.

¿Qué sentencias hay sobre la plusvalía?

El Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la Ley de Hacienda Local, pero "solo en la medida en que no han previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor". A partir de aquí, los jueces deben aplicar la jurisprudencia para hacer justicia.

Así, con dicha sentencia, se tienen las siguientes consecuencias:

Artículo 107.1. A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo y el porcentaje que corresponda.

Artículo 107.2. El valor del terreno en el momento del devengo será el que tengan en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Artículo 110.4. Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo.

CONSEJO PRÁCTICO

Si has pagado por la plusvalía y no has obtenido beneficio económico, puedes reclamar por la plusvalía. La Ley te ampara. Reclama y consigue el máximo.

En Perito Judicial GROUP podemos aportarte el informe pericial que te ayude a conseguir el total reclamado, a un precio muy ajustado.

Recomendaciones de PJ GROUP para reclamar la Plusvalía municipal

En PJ GROUP aconsejamos:

1. Ponerse en manos de profesionales. Lo primero, para saber si tenemos derecho a reclamar este impuesto, y lo segundo para no equivocarnos en los pasos a dar.
2. Pagar el impuesto, en una primera fase. Después ya habrá tiempo de reclamarlo.
3. Contar con un Perito Economista competente. Que determine que las cuantías pagadas por el impuesto de plusvalía no son adecuadas ya que no existe ningún tipo de beneficio por parte del que compra el piso.

¿Has tenido que pagar el impuesto de plusvalía? ¿Lo has reclamado?