¿Uno de los herederos puede quedarse como único propietario? ¿Qué puedo hacer con la casa ante una separación? ¿Existe alguna alternativa al proceso de compraventa?

Ante estas preguntas aparece la Extinción o Disolución de Condominio. Se trata de un procedimiento que permite dividir una propiedad en favor de una de las partes a cambio del pago de una compensación.

En este post encontrarás las claves sobre esta forma de terminar con una copropiedad. Te explicaremos las ventajas fiscales que presenta y cómo afrontar el proceso con el asesoramiento de un experto en economía.

Qué es la Extinción de Condominio

Antes de hablar de este concepto debemos entender que significa Condominio. Este término hace referencia a una comunidad de bienes y queda regulado por el Código Civil. Se entiende que una propiedad pertenece a más de una persona.

La Extinción o Disolución de Condominio tiene la finalidad de terminar con esa situación de pertenencia entre varias personas de una propiedad.  De esta forma el implicado o implicados ceden su parte a otro de los propietarios del Condominio. Esto significa que desaparece la Comunidad de Bienes y solo existe un único propietario. Se trata de una forma práctica para dividir una serie de propiedades.

Esta persona que se quedará con la propiedad al completo tendrá que aportar una contraprestación económica a las otras partes implicadas. Este valor equivaldrá al precio de cada una de las partes.  

Póngase en la siguiente situación. Una pareja se divorcia teniendo una vivienda en copropiedad. En algunas ocasiones surgen conflictos y tensiones en relación con que deben hacer con la casa. Frecuentemente una de las partes se queda con el inmueble.

En estos casos existen dos vías para realizar el proceso.

El primero de ello se basaría en la venta a la otra parte o a un tercero. La gran desventaja son los altos impuestos a los que hay que hacer frente en este tipo de operaciones. La segunda vía se basaría en la extinción de condominio que tiene unos pagos mucho menores y está basada en la cesión de la propiedad.

La intervención de un Perito Económico en cualquiera de los procedimientos mencionados será clave para contar con información relevante respecto a los valores de cada propiedad y el cumplimiento de la normativa.  

En qué casos es necesario conocer el valor del Condominio para su Extinción

Como hemos comentado anteriormente, la Extinción del Condominio es una alternativa de gran utilidad al proceso de compraventa.

Puede ser necesario conocer este valor en los siguientes procesos:

  • Separaciones
  • Herencias
  • Divorcios
  • Renuncia del derecho a la titularidad de una propiedad
  • Copropiedades

En cualquiera de las situaciones mencionadas será de gran utilidad conocer el valor de los bienes gracias a la valoración de un Perito Tasador. Se trata de profesionales capacitados para emitir un dictamen pericial técnico sobre las características de una propiedad. Junto al Informe del Economista te ayudarán en la realización del proceso.

Cómo se realiza la Extinción de Condominio

Desde Perito Judicial Group entendemos que se trata de un concepto poco conocido y en ocasiones no sabemos por dónde empezar. En este post te mostraremos cuáles son los pasos a seguir para realizar la Extinción de Condominio y para qué sirve el asesoramiento de un experto como el Perito Económico.

El primer paso es llevar a cabo una negociación entre las partes para alcanzar un acuerdo. El asesoramiento de un economista será esencial para realizar un reparto justo y equitativo. Tras esto, solo tendrán que acudir al notario para finalizar el procedimiento con la firma de la escritura.

En aquellos casos en los que no sea posible llegar a un acuerdo entre las partes se tendrá que acudir a la vía judicial. Por medio de de la venta por subasta se podrá realizar el posterior reparto. Ante un procedimiento en sede judicial será clave contar con un Informe Pericial Económico que aporte una ventaja para afrontarlo.

Entre los pasos a seguir para realizar la Extinción de Condominio podemos señalar:

  • Valoración o Tasación de los bienes
  • Valoración Pericial sobre el acuerdo entre las partes
  • Aceptación de la cesión de la copropiedad
  • Firma de la escritura de la Extinción de Condominio

¿Necesitas información acerca de alguna de las acciones mencionadas para realizar la disolución del condominio? No dude en contactar con nosotros y te ayudaremos a solucionar todos tus conflictos.

Cuáles son los Aspectos Fiscales relacionados con la Extinción de Condominio

En primer lugar hay que destacar que, legalmente los conceptos Condominio, Copropiedad y Comunidad de Bienes tienen el mismo significado.

El Código Civil regula la Extinción de Condominio entre los artículos 400 al 406.

En relación con los encargados de realizar este proceso, el artículo 402 establece que:

``La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.´´

En cuanto al tema económico, debemos señalar que la Extinción de Condominio permite un ahorro fiscal en comparación con otros procedimientos como las compraventas o las donaciones. Entre los impuestos presentes en cada una de ellas se encuentran:

  • DONACIONES: impuesto sobre sucesiones y donaciones. Oscila entre el 7,35% y el 34%
  • COMPRAVENTA: impuesto de transmisiones patrimoniales. Ronda el 7%
  • EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: impuesto sobre actos jurídicos. Alrededor del 0,5% y el 1,5%. No tiene en cuenta el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos ni la plusvalía municipal

Llegado a este punto tienes que entender que el trabajo de un Perito Económico aportará a tu proceso tanto conocimientos técnicos como legales. Esto facilitará el procedimiento y agilizará los trámites.

Cómo funciona la Extinción de Condominio en los procesos de Divorcio

Uno de los casos en los que suele ser necesario llevar a cabo este método es en las separaciones. Cuando una pareja tiene una vivienda en común, una de las partes puede tener intereses en quedarse con la propiedad. Para ello será necesario, con la finalidad de que conste en las escrituras, realizar la extinción de la propiedad.

Mediante esta tramitación, el implicado que cede su parte recibe una compensación económica de la persona beneficiada con la propiedad del inmueble.

Este método, en los casos de Divorcios, también podrá llevarse a cabo mediante un Convenio Regulador de mutuo acuerdo. Este será presentado junto a la demanda de divorcio y se basa en un acuerdo de obligado cumplimiento entre los cónyuges tras la ruptura.

La Ley 42/2015 permite a los implicados en un procedimiento de divorcio la incorporación de la extinción de condominio del domicilio en la demanda de separación.

La Extinción de Condominio y el reparto de bienes en una Herencia

Otro de los casos en los que resulta de gran utilidad es en los Procesos de Herencias.

Por ejemplo, en el reparto de bienes entre hermanos, en algunas ocasiones, se cede la propiedad de una vivienda a uno de los herederos. Este será el propietario íntegro del inmueble y los otras partes recibirán una compensación a parte iguales por el valor correspondiente.

La Extinción de Condominio es la mejor solución para evitar un conflicto susceptible de crear situaciones incómodas y complicadas. Uno de los hermanos o herederos tendrá la titularidad al 100% mientras que el resto recibirá la cuantía económicas compensatorias.

Como señala el artículo 400 del Código Civil ninguno de los herederos o personas implicadas en un proceso de separación tiene la obligación de permanecer en posesión de una copropiedad. Ante esta situación indica que:

``Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.´´

Un Perito Tasador, para conocer el valor de mercado de los bienes, o el Perito Economista, para tramitar el procedimiento y agilizar el proceso, serán claves para solucionar los aspectos relacionados con el reparto de bienes en una herencia.

Llegados a este punto tiene que comprender que, cuando uno de los hermanos solicite la división de la cosa común, el procedimiento estará empezado. El especialista en economía será de vital importancia para saber si la otra parte actúa dentro de la legalidad o para determinar qué parte corresponde a cada uno de ellos.

Cómo se calcula el valor de la Extinción de Condominio

Para calcular el valor de este procedimiento se lo explicaremos con un ejemplo. Tenga en cuenta que para conocer los valores será necesario contar con la tasación de un profesional.

  • Propietarios: 3 personas
  • Vivienda: 300.000 €
  • Hipoteca pendiente: 84.000 €

Conociendo estos valores debemos señalar que el futuro propietario tendrá que hacer frente a los siguientes pagos.

  • El valor cedido corresponde a 100.00 € , una tercera parte del valor al tasar la vivienda
  • El valor de la hipoteca pendiente en copropiedad también será dividido entre los tres implicados. Serían 28.000 €
  • 200.000 € (valor cedido) - 56.000 € (hipoteca pendiente de las partes) = 144.000 €

Por lo tanto, las partes que ceden su propiedad recibirán 72.000 € cada una de las persona que se queda con el inmueble. De esta forma ese propietario asume la hipoteca pendiente de pago.

Tras calcular estos valores se tendrán que añadir los distintos pagos de gestión y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Cómo puedo conocer el valor de una propiedad para la Extinción de Condominio

En esta parte del post se estará preguntando, ¿ quién me puede ayudar a tasar el valor de una propiedad?

El profesional necesario en estos casos es el Perito Tasador. Se trata de un experto imprescindible para realizar un proceso justo y equitativo. Cuentan con amplios conocimientos en la valoración de bienes inmuebles y además conocen los aspectos legales que rodean a este tipo de procedimientos como divorcios o herencias.

Entre la información que aportarán los especialistas en valoración de bienes podemos señalar:

  • Determinación del valor actual de una propiedad
  • Estudio sobre la situación del mercado
  • Asesoramiento sobre la compra venta de inmuebles
  • Participación en la mediación entre las partes
  • Exposición de la tasación en sede judicial

Toda esta documentación quedará plasmada en el Informe Pericial y complementará al trabajo realizado por el Perito Economista. Esto formará parte de la escritura de formalización de la disolución de la Comunidad de Bienes.

El Perito Economista, clave en la resolución de conflictos con la Extinción de Condominio

Para tratar estos temas con transparencia y de manera justa entre las partes implicadas será clave contar con la participación de un Perito que aporte sus conocimientos sobre contabilidad.

Su condición lo autoriza para investigar los hechos económicos del caso de divorcio o la herencia. Además este tipo de expertos pueden actuar tanto extrajudicialmente como por vía judicial.

En Perito Judicial Group contamos con un amplio equipo de profesionales expertos en el ámbito económico. Cuentan con experiencia contrastada en este tipo de casos y te ayudarán en la tramitación de la escritura.

Estos especialistas también están habilitado para ayudarte en otro tipo de casos como:

¿Estás ante un caso de Extinción de Condominio y no sabes cómo afrontarlo? No dude en contactar con nosotros. Te ayudaremos durante el procedimiento y tendremos como principal objetivo el reparto de los bienes de una manera justa y proporcional.

Preguntas Frecuentes sobre el Valor de Condominio

Cuáles son los gastos de Extinción de Condominio

Tiene que saber que, aunque la Extinción de Condominio presente ventajas ante la CompraVenta, también contiene una serie de gastos.

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): esta carga fiscal ronda el 1% o el 1,5%, varía según la comunidad autónoma. Este procedimiento no incluye el Impuesto de Transmisión Patrimonial. El encargado de pagarlo será el que se quede con la propiedad
  • Gastos del Notario y el Perito: ayudarán durante la realización de la escritura y agilizarán los distintos trámites
  • Escrituración en el Registro de la Propiedad: depende del valor de la propiedad y las características del documento. Contar con una tasación es clave para no pagar de más

Otro de los gastos que se evitan gracias a la Extinción de Condominio es el de la Plusvalía Municipal. Esto hace que optar por esta vía sea lo más económico para los implicados.

Quién paga la Escritura en la Extinción de Condominio

En estos casos, el encargado de hacer frente a los gastos será el comprador. Este tendrá que ocuparse de pagar los gastos mencionados en el punto anterior.

Al no tratarse de una Transmisión Patrimonial, como en los casos de venta, la otra parte implicada, el vendedor, no tendrá que declarar la Plusvalía Municipal ni tampoco el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A pesar de esto, las partes implicadas pueden acordar el pago como ellos lo deseen. Pueden compartir el pago de notaria o el trabajo pericial.

Cómo se realiza la Extinción de Condominio en los proceso de Hipoteca

En el ejemplo mostrado anteriormente se habrá dado cuenta que los gastos de hipoteca se incluyen en el procedimiento de la Extinción de Condominio.

A pesar de esto, cuando existe un préstamo hipotecario y una persona se queda con la casa, las otras partes implicadas siguen manteniendo sus derechos sobre dicha hipoteca.

De esta forma, aunque sea ese propietario el que haga frente a los pagos, la pareja o heredero seguirá figurando como responsable del préstamo.

Los conflictos aparecen cuando se dan impagos de las cuotas o insolvencia económica. En estos casos el banco podrá actuar ante las personas que siguen siendo titulares de la hipoteca.

Ante estas situaciones es necesario contar con el asesoramiento de un Perito Económico. Este profesional te ayudará a realizar el procedimiento de extinción. Para evitar el conflicto mencionado será necesario firmar la Novación Hipotecaria. Servirá para eliminar del contrato a las personas que ceden su propiedad.

Puede resultar un procedimiento complicado porque los bancos prefieren tener varios titulares antes posibles deudas. Los expertos de Perito Judicial Group te asesoran sobre qué vía es la más adecuada para evitar futuros problemas bancarios.

¿Necesitas ayuda para realizar el proceso de Extinción de Condominio? Valora la contratación de un Perito que te informe sobre los pasos a seguir y las claves para ahorrar tiempo en el procedimiento.