En el caso de los bienes inmuebles más, ya que las transacciones comerciales suelen ser cuantiosas en términos económicos y un fallo estructural puede afectar directamente a la valoración o al coste del mismo.

Ante estas situaciones, lo mejor es contar con un experto en materiales, condiciones ambientales e ingeniería civil. El perito perfecto para el ejercicio de esta actividad profesional es el Arquitecto, ya que tiene los métodos y conocimientos precisos para identificar con prontitud los fallos y valorar su significación.

El informe pericial es el documento donde este especialista va a reflejar el resumen de los deducido tras la observación visual del estado de la instalación y sus elementos constructivos.


Qué es la Aluminosis

La Aluminosis es un defecto estructural que aparece en las construcciones realizadas con hormigón. El problema principal viene por la oxidación de este material, lo que acaba provocando la corrosión de la estructura en contacto con otros agentes ambientales.

Esta degradación puede llegar al punto de inestabilizar la estructura, lo que puede desembocar en una situación peligrosa en la construcción. Por ello, es preciso que un especialista, preferiblemente Arquitecto, revise la edificación antes de su adquisición, traspaso, alquiler o demolición.

Comprobar el estado de el edificio es uno de los pasos principales antes de comprometerse a ninguna compra, ya que puede contener muchos vicios ocultos que perjudiquen en un futuro al inquilino o corrompan la estructura edificativa.

El aluminio se protege con hormigón para prevenir otra clase de daños, pero su contacto con una serie de elementos potencialmente dañinos puede ser el detonante perfecto para que surja la aluminosis.

El apodo de este vicio oculto es: "fiebre del hormigón", una buena forma de ejemplificar la debilidad que presenta el edificio afectado por esta condición o enfermedad estructurar. Además, uno de los agentes ambientales que más afecta o produce una situación de aluminosis es la exposición a temperaturas elevadas, ya que afecta a la composición.

Problemas que produce la Aluminosis

El derrumbe del edificio, la aparición de grietas, la afectación directa a los pilares estructurales de la instalación... Estos son solo algunos de los ejemplos de situaciones que pueden desarrollarse frente a un tratamiento pasivo de la aluminosis.

Esta afectación es muy seria y puede comprometer con totalidad la seguridad del edificio. Es conveniente que si la estructura tiene muchos años de antigüedad sea revisada periódicamente por un perito experto, como el arquitecto o de ingeniería civil.

¿En qué otras situaciones van a revisar mi edificio? Seguramente si la aluminosis entra en un estadio de no retorno y ocurra algún accidente, será un perito judicial  el encargado de inspeccionar el edificio.  El derrumbe de estructuras puede provocar daños o lesiones físicas en los inquilinos del edificio, que estarán en su derecho de presentar una reclamación o denuncia.

Cómo detectar la Aluminosis

Si se tienen en cuenta los posibles efectos adversos o colaterales de la infección de un edificio por aluminosis, se presenta bastante atractiva la posibilidad de detectar con antelación la enfermedad estructural antes de que su avance esté muy desarrollado.

Gracias a las características que presenta el cuadro de síntomas de la fiebre del hormigón podemos conocer con prontitud si nuestro edificio se encuentra expuesto a altas temperaturas o si la estabilidad del edificio se está viendo comprometida.

Cuáles son los indicativos de que un edificio está en fase inicial de aluminosis

  • Observación del color de las vigas de hormigón o de las partes de la estructura construidas con este material.
  • Búsqueda visual de grietas u oxidación en paredes.
  • Comprobar la humedad general de la vivienda.

Debemos prestar atención a todas las zonas de la vivienda donde pueda existir una acumulación de humedad, tal y como es el caso también de los cuartos de baño. El perito judicial se encarga de aplicar métodos de detección para observar la reacción del material. Uno de estos métodos o técnicas es el de la oxidación, síntoma principal de la fiebre del hormigón.

¿De qué sirve prevenir con tiempo la aparición de aluminosis? Al tratarse de un problema de degradación del material, este puede ser sustituido o reemplazado por otro más estable. Además, se puede utilizar esta información para realizar una reforma y mejorar de base otros vicios ocultos.

Del mismo modo, a la hora de poner en venta un domicilio o de estar en búsqueda de vivienda, es interesante conocer de ante mano el estado de la edificación para tener fuerza de negociación en los acuerdos de compraventa.

Cómo solucionar la Aluminosis en mi vivienda

Si nuestra vivienda ha sido diagnosticada con Aluminosis, el perito Arquitecto es uno  de los profesionales que se encarga de asesorar al propietario de la vivienda para solventar, en la medida de lo posible, esta patología estructural.

La solución más fácil es la reforma total de la zona afectada, ya que a tratarse de un problema de raíz, es mejor una aproximación directa al problema. La aluminosis se encuentra motivada sobre todo por ambientes húmedos y cálidos. Por tanto, una forma preventiva de evitar esta circunstancia es la revisión del estado de humedad de la vivienda.

Un perito Arquitecto puede conocer métodos y técnicas específicas para el peritaje de zonas de humedad. Del mismo modo, puede recomendar herramientas para que los inquilinos pueden actuar de manera preventiva ante la fiebre del hormigón, como por ejemplo un impermeabilizante.

La aparición de aluminosis también va a depender del clima de la zona, por lo que zonas de costa puede que precisen de mayor observación o de una forma más periódica por las condiciones ambientales. En cualquier caso, se recomienda una exposición a un nivel de humedad inferior al 60% ya que niveles superiores pueden afectar directamente a la estructura química del material y disminuir su resistencia o fortaleza hasta dos tercios de su capacidad inicial.

En el momento en el que una estructura ve comprometida su estabilidad, el derrumbe puede ocurrir en cualquier momento. Por eso es imprescindible aplicar métodos preventivos y tener conocimiento milimétrico del estado de corrosión de las viguetas del edificio. Hay que adelantarse a la Aluminosis.

¿Todas las aluminosis son iguales? No. Es importante que a la hora de buscar una solución a nuestro problema de aluminosis, sepamos si se trata de una afectación generalizada en toda la estructura o si está focalizada en una zona concreta. Esta labor debe ser realizada por un perito encargado de supervisar, revisar y documentar el estado estructural y la presencia de vicios ocultos.

Por ejemplo, en el caso de que sea una única zona concreta, se puede tratar de reforzar la estructura del edificio que se encuentra dañada, sin necesidad que tener que inhabilitar toda la instalación por un caso identificado y aislado.

El Perito en Aluminosis

¿Quién es el perito al que se acude para comprobar los niveles de Aluminosis? Generalmente servirá cualquier profesional que  esté familiarizado con materiales y construcción. A nivel formativo sin embargo, sería recomendable contar con el asesoramiento de un Perito Arquitecto o experto en Ingeniería Civil.

Estos profesionales cuentan con la acreditación universitaria de haberse formado en una carrera que versa sobre la estabilidad de las estructuras, característica esencial y principal efecto adverso de la presencia de Aluminosis en los edificios. Por ello, este especialista es la mejor baza para el individuo damnificado.

Además, a todo ello se suman dos factores muy importantes. Por un lado, la experiencia que avala al perito arquitecto como un experto técnico en el área, capaz de peritar con seguridad el estado de los cimientos. Por otro lado, la valoración realizada será plasmada en un documento oficial, legal y que constituye una evidencia probatoria en los procedimientos judiciales: el Informe Pericial Arquitectónico.

Los Peritos Arquitectos tiene conocimientos sobre la historia de la construcción, lo que les facilita la detección. Por ejemplo, ciertos edificios pueden indicarnos si tienen potencialidad para la Aluminosis basándonos en la edad del edificio, ya que nos va a dirigir al punto de la historia en el que se utilizaba este hormigón en las edificaciones, a partir de la mitad del siglo XX.

La contratación de los servicios del perito, cuando trascienden del plano consultivo o de asesoramiento, se inicia cuando comienza la investigación pericial. Esta investigación no es otra cosa más que una inspección visual y técnica en la que se van a medir los niveles de oxidación del hormigón para comprobar el grado de corrupción de la estructura.

Este proceso suele realizarse como parte de una inspección genérica, ya sea por rutina y por la necesidad de conocer el estado del edificio frente a un cambio inminente en la titularidad de la vivienda. Por tanto, suele ser en búsqueda de cualquier desperfecto o vicio oculto en general, no de la aluminosis en particular.

Qué hago si mi casa tiene Aluminosis

Si el perito Arquitecto detecta la presencia de aluminosis en la estructura se presenta una opción para solventar el desembolso económico que supone enfrentarse a una reparación, reforma o demolición: la reclamación por daños.

Debemos asegurarnos de la culpabilidad o responsabilidad del edificio. Por ejemplo, si acabamos de adquirir la vivienda y no habíamos sido notificados de una situación de fiebre del hormigón, debemos ser retribuidos por los vicios ocultos que posteriormente encontramos. La falta de esta clase de información permite a los vendedores negociar con importes económicos superiores, lo que también puede suponer un perjuicio económico para el comprador si se detecta la Aluminosis.

Lo ideal para el afectado actual de la vivienda sería contratar los servicios del Perito Judicial para que, por un lado inspeccione toda la estructura en búsqueda de mayores desperfectos y por otro lado, contar con el informe pericial emitido como atestado que evidencia el abuso en los términos de compraventa de la vivienda.

Desde PJ GROUP recomendamos la previa contratación de un perito judicial experto en el área que permita evaluar la estructura general de la edificación, a fin de evitar futuros litigios por ocultación de información.

El Informe Pericial de Aluminosis

El documento por excelencia para aumentar las garantías de éxito de cualquier proceso de reclamación por fallos estructurales es el Informe Pericial de Vicios Ocultos. Este documento no es más que un dictamen emitido por un especialista acreditado y avalado en la materia.

En este caso, la especialización es en materiales, arquitectura, estabilidad de edificaciones... Tras la observación visual inicial y la aplicación de los métodos y técnicas necesarias, se creará una relación de hechos detectados que se plasmará en el informe.

Este informe recoge los daños estructurales detectados, su estado de desarrollo actual y su origen estimado. Además, conociendo el nivel de avance de la aluminosis, el perito puede teorizar sobre el conocimiento previo del vendedor. Es imprescindible identificar al responsable de la venta del edificio.

En otra línea de asuntos, el perito Arquitecto también puede presentar propuestas que le permitan asesorar sobre la reforma, reconstrucción o remodelación del edificio dañado. Dentro de las funciones de este profesional, además de labores de inspección, también se recogen las de asesoramiento. El perito judicial puede emitir en el informe una valoración de daños y propuesta de rehabilitación del espacio constructivo.

Por último, la forma de elaborar el informe pericial debe ser con la máxima de claridad expositiva. Estos documentos deben ser comprendidos por todas las partes implicadas en el proceso. Además. el perito Arquitecto debe estar preparado para aclarar cualquier punto del dictamen que lo necesite.

La prohibición del uso del hormigón como material en esta clase de construcciones existe desde poco después de la detección de los posibles problemas de estabilidad que podía contraer. No obstante, algunas zonas, sobre todo las capitales emblemáticas del país, aun conservan estructuras y bloques de viviendas cuyo material principal es el hormigón.

Frente a este hecho, siguen sucediéndose las denuncias por parte de los nuevos inquilinos. Para eso y mucho más, contacta con alguno de nuestros asesores judiciales en PJ GROUP.