Reclamar IRPH - Perito en Hipotecas

En España, se calcula que el 20% de las hipotecas comercializadas durante los últimos 15 años son IRPH. Es decir, existen más de 1.300.000 afectados por las Hipotecas con Índice IRPH, llegando a tener sobrecostes de hasta 40.000 € por préstamo hipotecario.

Se trata de un índice que desapareció en 2013 por normativa, pero no de forma retroactiva. Por lo que para reclamar conviene obtener una peritación que analice el contrato hipotecario y determine el perjuicio causado.

Qué son las hipotecas basura

Es importante comprender cómo funciona una sociedad de bienes gananciales en caso de divorcio, ya que este hecho puede repercutir en el funcionamiento de la hipoteca.

La mayor parte de los afectados en nuestro país se encuentran en Cataluña, seguidos por Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid. En la siguiente gráfica puede consultar el número bruto y % de afectados por Hipotecas IRPH.

Qué es el Índice IRPH de una Hipoteca

El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de una vivienda libre. Se trata, por tanto, de un indicador que utilizan las entidades financieras en nuestro país para actualizar las hipotecas (como el EURIBOR y el CECA).

El problema viene de que el IRPH es fácilmente manipulable, por lo que en ciertos estamentos judiciales europeos se considera una cláusula abusiva. En España dejó de emplearse en 2013, pero los créditos hipotecarios previos pueden contener esta cláusula.

Tipos de IRPH

Existen 3 tipos de IRPH que dan lugar a 3 diferentes cálculos, según la entidad emisora:

En 2009 la Unión Europea pidió a España la supresión de este índice por ser susceptible de manipulación. En Noviembre de 2013, el Gobierno suprimió las dos primeras modalidades (IRPH Bancos e IRPH Cajas de ahorro) y unificó las tres versiones existentes en el IRPH entidades, que es el que actualmente está operativo.

Actualmente, el IRPH ha sido declarado nulo en muchas ocasiones, por 2 motivos principales:

1. Falta de información de los clientes (y mala fe por parte de las entidades)
2. Manipulabilidad del IRPH por parte de las entidades
3. Desequilibrio de derechos/obligaciones de partes contratantes

Para calcular el perjuicio causado, es necesario el análisis por parte de un Perito IRPH que analice todos los pormenores.

Cómo se calcula el IRPH

El Banco de España publica de forma mensual los diferentes índices hipotecarios a partir de información de las hipotecas que conceden las propias entidades financieras. El IRPH es la media aritmética de los tipos de interés medios, ponderados por el saldo de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria con plazo superior a 3 años para la adquisición de vivienda libre.

Así, el Banco de España publica datos que le aportan, sin ninguna comprobación de su veracidad o fiabilidad. Por lo que las entidades podrían manipular el IRPH, lo que puede dar lugar a su anulación.

Como veremos más adelante, su valor prácticamente SIEMPRE está por encima del EURIBOR (entre un 1,5% y un 3%), especialmente debido a las bajadas. Lo que conlleva un sobrecoste de la hipoteca de una media de 300 € al mes. En PJ GROUP, mediante la aportación de nuestras periciales económicas analizando Hipotecas IRPH, buscamos 2 objetivos principales para nuestros clientes:

1. La sustitución del índice IRPH por el EURIBOR en las hipotecas
2. Resarcimiento económico del perjuicio por tener hipoteca IRPH

Cómo saber si me afecta el IRPH

Para conocer si me afecta el IRPH en mi hipoteca, generalmente es suficiente con analizar el documento de la propia hipoteca, determinando el interés de préstamos. Sin embargo hay veces que puede aparecer bajo otros nombres o camuflado de otras maneras, por lo que puede ser necesario que lo analice un experto. En PJ GROUP disponemos de Peritos IRPH que pueden ayudarle en este caso.

Puede sufrir una situación de abuso si está dentro de alguno de los siguientes supuestos a la hora de suscribir una hipoteca:

• El suscriptor del préstamo no puede modificar ni negociar la cláusula que incluye el índice.
• Falta de información sobre tipos de interés más favorables. Lo que produce un grave perjuicio económico.
• Falta de transparencia por parte de la entidad financiera.
• Actuación conjunta de la entidad bancaria con otras entidades.
• Publicidad engañosa, poco clara, insuficiente, subjetiva, etc. Lo que conlleva que pueda inducir a error.

Además, se puede reclamar sin plazo aunque la hipoteca haya sido cancelada, ya que el perjuicio ha sido causado. Las Hipotecas IRPH son muy habituales, en PJ GROUP le recomendamos realizar las siguientes comprobaciones:

1. Analizar la escritura hipotecaria, identificando el interés del préstamo.
2. Puede reclamar aunque su hipoteca haya sido cancelada.
3. Puede darse a la vez que la cláusula suelo.

Ejemplos de Cálculos sobre Préstamos referenciados al IRPH

Lo primero que debe saber es que la realización de estas operaciones no deben realizarse por medio de una calculadora estándar porque puede derivar en una desviación importante. Esto demuestra la importancia de contar con las aportaciones de un Perito Economista experto en este tipo de casos.

En estos ejemplos explicaremos qué podemos reclamar y el importe aproximado. Son cálculos orientativos de intereses que el deudor hipotecario puede reclamar a su Entidad.

Tenga en cuenta que el Informe Pericial Económico presentado contra la Entidad Financiera valorará variables como el plazo, el diferencial o las subrogaciones de forma exhaustiva para rebatir y conseguir las cantidades reclamadas.

El escenario del caso es el siguiente: se propone al tribunal tomar el Euribor anual BOE como índice sustitutivo del IRPH en sus dos modalidades. Y proceder a la reliquidación con carácter retroactivo.

• Índice de referencia: IRPH Caja de Ahorros
• Índice Sustitutivo: IRPH Entidades de Crédito
• Diferencial: 0,10 Puntos Básicos
• Revisión del tipo: Anual
• Plazo de Amortización: 30 años
• Fecha de Revisión Pericial: 2004 - 2019

El interés a devolver en este caso en el periodo de 2004 a 2019 será de 36.000 euros. (Es un cálculo aproximado, sujeto a situaciones específicas de cada préstamos durante la vida del mismo).

El informe realizado por nuestros profesionales incluiría otros cálculos anexos al presentado y que se reclamarían simultáneamente.

En este caso, se reclama a la Entidad , no sólo el cambio de índice de referencia IRPH  derivado de la necesidad del cliente de firmar la subrogación, sino también la elevación unilateral del diferencial de 0,50 puntos a 2 puntos.

También  se incluye como, posteriormente, la Entidad lo rebaja a 1 punto ante la reclamación del cliente por el incremento de la cuota mensual, viéndose comprometida la atención de la cuota mensual .

El escenario del caso es el siguiente: se propone al Tribunal la anulación de IRPH firmado en la subrogación y retornar al índice que se firmó en el préstamo hipotecario con su diferencial del 0,50 puntos

• Índice de referencia antes de subrogación: Euribor anual BOE — Diferencial de 0,50 puntos
• Índice firmado en la subrogación: IRPH Entidades — Diferencial de 2 puntos
• Índice firmado en posterior novación: IRPH Entidades — Diferencial de 1 punto
• Revisión del tipo: Anual
• Plazo de Amortización: 25 años
• Fecha de Revisión Pericial: 2012 - 2019

El interés a devolver en este caso en el periodo de 2004 a 2019 será de 24.000 euros. (Es un cálculo aproximado, sujeto a situaciones específicas de cada préstamos durante la vida del mismo).

¿Necesitas el asesoramiento de un Perito Economista experto en IRPH? No dudes en contactar con nosotros y te aportaremos un trato personalizado adaptado a las necesidades de tu caso.

EURIBOR vs IRPH

El EURIBOR es el índice más aplicado por los bancos para establecer el tipo de interés de las hipotecas. El uso del IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, supone una subida importante de la cuota del préstamos hipotecario.

Sin embargo, la razón de su comercialización por parte de las entidades bancarias fue la estabilidad que aporta. Por lo que se colocó más de un millón de préstamos en la clase media.

El IRPH se vendió con el argumento de dotar estabilidad en las cuotas, aunque la realidad demuestra que en todo momento se paga más que con una hipoteca con índice EURIBOR

La estabilidad tampoco se produjo tal y como se intentaba hacer ver. Siendo más inestable que el EURIBOR en el periodo entre 2006 y 2017, y provocando un encarecimiento de las cuotas a pagar.

Como podemos ver en la evolución de los índices, según la siguiente gráfica:

Donde podemos ver, lo primero que el IRPH siempre está sobre el EURIBOR. Además, aunque el primer ascenso es paralelo, en los descensos crece la distancia entre dichos índices fruto de la manipulación del IRPH. El Banco de España reconoció que de ser manipulado el índice, la caída también debía haber sido paralela al EURIBOR.

Es decir, el IRPH frena en seco su descenso mientras el EURIBOR continúa bajando. Veámoslo en cómo afecta a una hipoteca:

Así, estudiemos lo que podemos conseguir si ejercitamos una reclamación para recuperar las cantidades pagadas de más si tomamos una hipoteca de 150.000 € a 25 años, tendríamos aproximadamente:

Lo que, extrapolado a 25 años, supone más de 25.000 € de diferencia. Si el descenso del EURIBOR no fuera tan acusado, no sería tan evidente el fraude por parte de los bancos. De hecho, el propio Banco de España reconoció la Manipulabilidad del indicador.

Lo que requiere de un peritaje económico que determine lo que se está pagando de más por tener este índice en la hipoteca.

Cómo reclamar una Hipoteca con IRPH

Nuestros Peritos IRPH pueden calcular el perjuicio sufrido por el suscriptor de un préstamo hipotecario afectado por este índice, al pagar cuotas muy por encima de EURIBOR y MIBOR.

En España hay más de 1.300.000 hipotecas IRPH. El importe a reclamar depende de las fechas en que se pagan las cuotas y de la cuantía de las mismas. Así, en hipotecas de 250.000 €, desde 2010, la cuantía reclamable es de aproximadamente 25.000 €.

La única forma de reclamar esta cuantía es mediante la interposición de una demanda, con una valoración rigurosa del perjuicio sufrido, gracias a un informe pericial económico exhaustivo. Además, se cuenta con el aliciente de que se trata de un índice que desde Europa se trata de "ilegal y abusivo".

Vía Judicial por Hipoteca con IRPH

Una vez que se determine que se está afectado por IRPH y se quiera recuperar la cantidad pagada de más, se debe abrir una vía judicial solicitando:

1. La nulidad de la cláusula del índice de referencia IRPH.
2. Reintegración de cantidades abonadas de más desde la constitución del préstamos hipotecario.
3. Aplicación de un nuevo índice para la hipoteca (EURIBOR)

Para el cálculo de la cuantía a reintegrar, es necesario que un Perito IRPH Economista analice el préstamo y calcule la diferencia entre el índice nuevo y el anulado (IRPH), a lo largo de todos los años en que se pagaba la hipoteca.

Cómo eliminar de la Hipoteca el IRPH

Una vez sabemos que el IRPH de la hipoteca es abusivo e ilegal, podemos plantearnos 3 formas de eliminar el IRPH de la Hipoteca:

Como vemos, de las 3, la única que permite resarcir los gastos "extra" ocasionados, es mediante la vía judicial. Demostrando lo abusivo de la cláusula y la forma opaca en que operó el banco.

Se trata de un índice fácilmente manipulable por parte de las entidades financieras, que puede conllevar su anulación. Y así su sustitución por el EURIBOR y devolución de lo pagado de más. Habiendo casos donde la anulación del IRPH conlleva la supresión de cualquier índice, por lo que se pagaría únicamente el capital.

Pasos para Reclamar a Bancos por Hipotecas IRPH

Si, en base a la información anterior, eres un afectado por Las Hipotecas IRPH y estás dispuesto a reclamar, te recomendamos que sigas los siguientes pasos:

1. Buscar un Perito Economista, y envíe la documentación, para estudiar la viabilidad del caso. En PJ GROUP estudiamos su caso de forma totalmente gratuita.
2. En caso de ser viable, contratar un Perito Economista, que prepare el dictamen con justificación de la cuantía que se reclama. En PJ GROUP tenemos a los mejores Peritos con experiencia en temas económicos y mercantiles. Contáctanos, cuéntanos tu caso y te ayudaremos (ya sea por teléfono o mensaje).
3. Buscar un despacho de abogados con experiencia. Si no conoce a ningún especialista, podemos ayudarle. Colaboramos habitualmente con despachos con experiencia en materia de reclamaciones de indemnizaciones similares. Estos te guiarán a lo largo del proceso.
4. Establecer una secuencia de pasos a seguir, conjuntamente con la dirección letrada. Lo que incluye reclamaciones judiciales y extrajudiciales.

La Peritación Económica, la Prueba Clave

En PJ GROUP recomendamos reclamar disponiendo de un informe pericial contundente que analice todos los hechos económicos. Realizado por parte de un profesional con conocimientos y experiencia en la materia.

Similaridades Hipotecas con Suelo - Hipotecas IRPH

Las cláusulas suelo han sido consideradas abusivas por falta de transparencia en la contratación en la mayor parte de los casos, lo que influye en el importe a pagar por los ciudadanos. En PJ GROUP, consideramos que en muchos casos, las hipotecas IRPH se han utilizado de una manera similar, creando las mismas situaciones abusivas sobre los suscriptores de hipotecas. Siendo similares en los siguientes aspectos:

1. RESPECTO A LA INFORMACIÓN
2. Información de IRPH "oculta" dentro de las cláusulas del contrato.
3. Falta información suficientemente clara sobre los intereses a pagar por los consumidores.
4. La información dispuesta al potencial cliente está sesgada, ya que las simulaciones no contienen escenarios estadísticamente y probabilísticamente aceptables.
5. Falta de comparativa de Hipotecas IRPH con otras modalidades, así como con la posibilidad de la aplicación de un interés variable.
6. MANIPULABILIDAD DEL ÍNDICE

Estas situaciones pueden dar lugar a la nulidad de las cláusulas por error-vicio en el consentimiento.

Recomendaciones de PJ GROUP

Si puede estar afectado por el abuso de las Hipotecas IRPH, en PJ GROUP le recomendamos:

1. Hacerse con un informe pericial que analice y determine el sobrecoste pagado por tener IRPH en vez de EURIBOR.
2. Contratar un bufete de abogados que pueda conseguir la declaración de cláusula abusiva en la hipoteca, lo que conlleva la nulidad de la misma. Lo que conjuntamente con lo anterior, permitirá la devolución de las cuantías.
3. Análisis de la información aportada por el banco para poder declarar la falta de transparencia por parte de la entidad.

¿Qué te parece que haya que abrir un proceso judicial para reclamar lo que reconocen que nos han estafado?